Реформа правового режима самовольной постройки


Власти страны всерьез вознамерились навести порядок в сфере учета недвижимости. Проводится аэрофотосъемка территорий, по результатам которой строения сравниваются с заявленными в реестре недвижимости. Обнаруженный самострой подлежит сносу. Столичные предприниматели помнят «ночь длинных ковшей», когда тысячи построек были стерты с лица земли. При этом большая их часть была приобретена у владельцев, имеющих свидетельства собственников и бумагу из ЕГРН. Всем стало понятно, что необходима реформа в этой сфере.

В августе Президент подписал закон № 339-ФЗ, который помимо прочего, уточняет правовой режим самовольных строений. Теперь в законодательстве зафиксировано четкое определение самосторя. Нормативный акт закрепляет основания для сноса указанных объектов. Права владельца самовольно возведенного строения теперь больше защищены.

Раньше самостроем объявлялось помещение, возведенное без требуемых разрешений или в случае несоблюдения строительных норм. С юридической точки зрения, обладатель такого объекта не может считаться его собственником. Самовольно возведенный дом частное лицо или предприниматель не может использовать по назначению. На деле, здание нельзя подключить к жизненно необходимым коммуникациям: электрическим сетям, газу, системам поставки воды, отвода канализации. Если вы захотите продать или сдать в аренду помещение, сделать это на законных основаниях невозможно.

В новой редакции п. 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) внесены существенные уточнения о том, что речь идет о нормах и правилах, актуальных на момент строительства. Например, здание было возведено в соответствии с законодательством, после чего территория была переведена в статус заповедной. В такой ситуации оно не подлежит сносу.

Какие еще изменения наступили для владельцев самостроя с 4 августа 2018? Установлен минимальный срок для сноса выявленного объекта – 3 месяца. Максимальный период, как и ранее, составляет 1 год. Решение о сносе принимает судебный орган и только в отдельных случаях – органы местного самоуправления (далее ОМСУ). 

Если раньше выявленный самострой подлежал сносу, то (важный момент!) теперь появился механизм легализации самовольно возведенных объектов. На то, чтобы привести строение в соответствие с требованиями и нормами законодательства, дается от 6 до 36 месяцев, согласно новой редакции п. 4 ст. 222 ГК РФ. Например, перестроить дом с целью уменьшения этажности, реконструировать дачу, увеличив расстояние к газопроводу до требуемой нормы. Это позволит сохранить объект и ввести в его в эксплуатацию.

Еще одно важное изменение внесено Федеральным Законом No 340 (03.08.2018) в Земельный кодекс. Если самострой не был снесен или приведен в соответствие с законодательством, владелец надела потеряет право на пользование землей (п. 6.1 ст. 54 упомянутого кодекса).

Внесенные в законодательство изменения с одной стороны расширяют возможности по пресечению нарушений в градостроительной сфере, с другой – обеспечивают защиту прав и интересов добросовестных застройщиков. Власти постарались сделать все возможное, чтобы добропорядочные, но запутавшиеся в разрешительной документации и законодательных хитросплетениях, предприниматели и граждане получили шанс привести самовольно выстроенные здания и помещения к правовому режиму.