Процесс перевода жилого помещения в нежилое в 2019 году

С необходимостью перевода помещения из фонда жилой недвижимости в нежилой сталкивается большое количество предпринимателей или организаций, которые хотят сэкономить на открытие новой торговой точки или офиса. Далеко не секрет, что стоимость 1 квадратного метра нежилого помещения существенно выше, чем аналогичное значение обычной квартиры. Особенно заметна эта разница на первых этажах зданий проходных улиц.

Именно поэтому достаточно распространенной практикой является приобретение квартир на первых этажах с целью дальнейшего перевода их в нежилой фонд. Данный процесс является достаточно трудоемким и занимает в среднем до 6 месяцев, но все же получающаяся при этом экономия перечеркивает все остальные минусы.

Требования к объекту недвижимости

Не все помещения возможно перевести из статуса жилого в нежилое, для этого оно должно удовлетворять следующим условиям:

  • иметь отдельный вход с улицы;
  • в квартире не должно быть зарегистрированных жильцов;
  • не иметь неузаконенных перепланировок, технические данные в паспорте БТИ должны совпадать с реалиями;
  • квартира не должна быть в залоге у Банка, не должна иметь арестов и запрета на совершение регистрационных действий (наличие всех ограничений на объект можно узнать из выписки из ЕГРП, которая заказывается в Росреестре)
  • здание не должно быть признано аварийным, не должно являться историческим или культурным объектом

Это далеко не исчерпывающий перечень условий для перевода жилого помещения в нежилое, но отражает все ключевые моменты. С точки зрения законодательства, возможность перевода регламентируется Жилищным Кодексом РФ.

Пакет документов

Если основные требования к объекту выполняются, то следующим этапом будет сбор пакета документов, который является достаточно объемным и включает в себя:

  • Заявление на перевод помещения, в котором должно в обязательном порядке содержаться реквизиты заявителя, полный адрес помещения, вид дальнейшего использования помещения, а также должно быть указано какие сопутствующие работы планируется произвести (звукоизоляция, перепланировка, оборудование эвакуационного выхода и т.д.)
  • Документы на недвижимость – все правоустанавливающие документы, на основании которого возникло право собственности (например, договор купли-продажи), актуальная техническая документация с планом экспликации (поэтажный план дома)
  • Заключения пожарной службы и СЭС, которые будут содержать выводы о том, что данное помещение возможно использовать в коммерческих целях.

Основными критериями для ГосПожНадзора при выдаче заключения будут являться факт наличия/отсутствия пожарной сигнализации, информация о наличии огнетушителей, эвакуационного выхода (при необходимости) и ответственным за пожарную безопасность лицом, назначенным на объекте.

Для получения заключения Санитарно-эпидемиологической станции необходимо заполнить заявление, после чего сотрудник данной службы выедет для осмотра помещения и проверит его на соответствие основным санитарным нормам.

Согласие соседей. В случаях, когда смена статуса помещения затрагивает общедомовую собственность владельцев квартир — потребуется согласие соседей на перевод помещения. К общедомовой собственности относятся лифты, лестничные площадки, подвалы, крыша и т.д.

Получить данное согласие требуется как минимум от 2/3 собственников квартир и сделать это лучше всего посредством обращения в управляющую компанию дома или ТСЖ для проведения собрания жильцов.

Если управляющая компания отсутствует или не проявляет никакой активности для разрешения данного вопроса, то необходимо лично получить согласие каждого собственника.

В настоящее время согласие жильцов требуется только в тех случаях, если при переводе будет затронуто совместное общедомовое имущество, но с 2019 года наличие такого согласия может стать обязательным для любого перевода. Соответствующие поправки к законодательству уже направлены на рассмотрение в Госдуму. Как следствие, договариваться с соседями придется в любом случае.

Проект перевода помещения. Данный документ составляется проектными организациями, имеющими допуск к определенным видам работ (СРО). В проекте содержится информация о технических характеристиках объекта до и после перевода, противопожарные мероприятия, информация обо всех установленных сантехнических приборах с указанием разводки, схему благоустройства, оборудование входа/выхода и т. д.

После сбора полного пакета документов необходимо обратиться для подачи заявления в Департамент имущества. Комиссия департамента в течение 45 дней должна вынести вердикт и выдать соответствующее заключение.

В случае получения положительного заключения, следующим шагом будет визит в Бюро технической инвентаризации (БТИ), где будет необходимо предоставить практически тот же самый пакет.

Смена статуса у помещения влечет за собой дополнительные расходы, размер которых определяет специальная комиссия БТИ. Собственноручно определить конечную стоимость определить не получится, так как она зависит от множества факторов – начиная от района, в котором располагается объект, заканчивая наличием рядом аналогичных помещений. Стоит отметить, что с 2015 года БТИ использует в своих расчетах кадастровую стоимость объекта (ранее использовалась инвентаризационная).

Результатом проведения экспертизы БТИ будет являться протокол комиссии, в котором будет указана конечная стоимость перевода. Данная сумма оплачивается в полном объеме, никаких льгот не предусмотрено.

Завершающим этапа перевода будет посещение Росреестра или МФЦ и подача заявления на получение нового свидетельства о регистрации права собственности на объект с новым статусом. На момент обращения, помимо правоустанавливающих документов на объект и всех разрешений, необходимо будет предоставить квитанцию об уплате сбора за перевод жилого помещения в нежилое, а также об уплате госпошлины в размере 1 000 рублей.