Покупка жилья на вторичном рынке: какие документы нужно проверить, чтобы обезопасить сделку

Рынок вторичного жилья по-прежнему остается одним из самых опасных способов приобретения квартиры. Обусловлено это в большей мере отсутствием стороннего контроля при совершении сделки. Даже нотариальное сопровождение или заключение договора через агентство недвижимости не исключает риск возникновения неприятных последствий.


Возможные риски


Если говорить коротко, для покупателя основная опасность заключается в высокой вероятности остаться и без денег, и без жилья. Такое возможно в случаях, если сделка, либо расторгается, либо не совершается до конца.

Первый вариант предполагает признание сделки недействительной со всеми вытекающими из этого последствиями. Причем уплаченную за квартиру сумму или внесенный предварительно задаток вернуть получается далеко не всегда. Юридически это возможно, но на практике возникает множество сопутствующих осложнений.

Второй вариант предполагает отказ продавца от заключения договора, либо приостановление действий по регистрации права уже после того, как непосредственный договор купли-продажи подписан, а деньги за жилье уплачены в полном объеме. Причинами приостановления или запрета государственной регистрации сделки купли-продажи могут выступать следующие:

  • арест, залог и иные обременения, зарегистрированные в отношении объекта недвижимости;
  • оспаривание сделки со стороны наследников, близких родственников или других собственников жилья.

Помимо этого, не стоит забывать о таком последствии как жильцы-невидимки, когда после заезда в новую квартиру на пороге внезапно появляется прописанный в ней гражданин. Последний необязательно является собственником, однако, право на проживание он имеет.

Важно! Снижение рисков возникновения негативных последствий достигается посредством предварительной проверки приобретаемой недвижимости на чистоту. Причем позаботиться об этом лучше самостоятельно, так как вовлекаемые в правоотношения покупателя и продавца посредники не всегда действуют чистоплотно.

Что важно проверить?

Разумеется, каждый отдельно взятый случай обмана при покупке жилья на вторичном рынке имеет свои специфические особенности. Поэтому любой даже самый ответственный покупатель не в состоянии обезопасить себя на сто процентов. Тем не менее, можно отметить основные моменты, которым стоит уделять особое внимание. Исходя из перечня возможных рисков, покупателю на этапе подготовки к совершению сделки целесообразно потребовать от продавца следующие документы:

  1. Документ, подтверждающий право собственности продавца на реализуемый объект недвижимости. Таковым может выступать свидетельство о праве или выписка из ЕГРН. Покупателю важно удостовериться в том, что жилье принадлежит именно продавцу, а не другому гражданину. Важно! Свидетельство о праве на наследство – документ, наделяющий его держателя правами владения и распоряжения на то или иное имущество. При этом не исключается вероятность того, что у реализуемого объекта есть и другие наследники из числа близких родственников умершего гражданина.
  2. Нотариальная доверенность, разрешающая ее держателю действовать от имени собственника в части продажи принадлежащего ему объекта недвижимости. Это обязательный документ, если купля-продажа осуществляется с участием представителя.
  3. Технический паспорт на жилое помещение, по которому можно сверить соответствие заявленных документом параметров и характеристик действительному состоянию объекта (например, отражена ли в паспорте перепланировка).
  4. Паспорт гражданина требуется для удостоверения личности продавца (документ обязательно должен быть действующим).
  5. Выписка из Росреестра, содержащая сведения о наличии (отсутствии) зарегистрированных в отношении жилого помещения обременений.
  6. Справка об отсутствии долгов по оплате услуг ЖКХ, кроме случаев, когда соглашением сторон предусмотрена продажа жилого помещения с долгом.
  7. Справка о составе семьи или выписка из домовой книги, подтверждающая отсутствие прописанных в жилом помещении граждан, включая его законного владельца (допускается установление договором купли-продажи периода, в течение которого собственник должен сняться с регистрационного учета).
  8. Правоустанавливающий документ на объект недвижимого имущества (желательно запросить, чтобы удостовериться в законности перехода права на жилое помещение к продавцу);
  9. Письменное и нотариально удостоверенное согласие других собственников, если реализуемое имущество принадлежит нескольким гражданам, в том числе согласие супруга. При этом, если официальный брак расторгнут, желательно настоять на оформлении согласия уже бывшего супруга.
  10. Оформленное в письменной форме согласие органов опеки, если сделка совершается от имени недееспособного или несовершеннолетнего собственника, а также если одним из владельцев жилого помещения является ребенок, не достигший возраста восемнадцати лет.
Важно! По закону лицо, достигшее возраста четырнадцати лет, вправе самостоятельно подписывать договор купли-продажи при условии того, что рядом с подписью ребенка в документе будет стоять подпись его родителя или иного законного представителя. Перечень основных для проверки документов может быть дополнен прочими документальными свидетельствами, доказывающими чистоту предстоящей сделки.

На что еще обратить внимание?

Как было сказано выше, каждый конкретный случай требует индивидуального подхода, в связи с чем покупателю, далекому от юридических наук, целесообразнее обратиться к опытному юристу, который поможет разобраться с документами и в дальнейшем будет сопровождать процесс оформления всей сделки.


Особого внимания заслуживает непосредственно договор. Его нужно изучать тщательным образом, и если документы на жилье и его собственника проверены самим покупателем, то проверку или составление договора желательно поручить юристу. При изучении текста договора необходимо заострить внимании на:

  • наличие в тексте даты, места составления документа, а также исчерпывающих сведений о сторонах сделки. Важно побуквенно проверить не только свои личные данные, но и данные продавца (его ФИО, адрес, данные паспорта);
  • наличие подробных сведений о реализуемой жилплощади, включая наименование объекта, адрес места нахождения (он должен совпадать с адресом, указанным в правоустанавливающих документах), площадь, кадастровый номер, этаж, на котором располагается жилой объект, количество комнат и другие существенные характеристики;
  • наличие информации об основании перехода права собственности (ссылка на сведения из Государственного реестра);
  • сведения о намерении продавца передать покупателю указанную в документе жилплощадь и намерении покупателя принять ее за установленную соглашением сторон плату;
  • в отдельных случаях требуется внесение в текст документа информации о согласии органов опеки, других владельцев жилья или супруга на его продажу, об отсутствии прописанных в квартире лиц и наложенных на объект обременений, а также отсутствии притязаний со стороны сторонних лиц, например, родственников предыдущего умершего владельца (подтверждение того, что реализуемое жилье не является предметом судебных споров);
  • сведения о величине, порядке и сроках внесения платы за приобретаемое жилье.
Важно! При реализации доли в квартире, а также в случае продажи жилья, собственником которого является несовершеннолетний гражданин, требуется нотариальное удостоверение договора.

Особенно подозрительным выглядит вариант продажи жилого помещения через представителя законного собственника. По закону продажа квартиры доверенным лицом не запрещена, однако, в таких обстоятельствах нужно проявлять особую осторожность.

Первое, что нужно проверить – это доверенность лица, представляющего интересы собственника. Документ обязательно должен иметь нотариально удостоверенную форму и не истекший срок действия. Кроме того, в тексе доверенности должны содержаться сведения о том, кто выступает доверителем, его данные, а также информация о том, кому собственник поручает совершение сделки купли-продажи. Данные этого лица должны полностью совпадать с данными паспорта человека, предлагающего заключить сделку. Обязательно указание в тексте документа информации об объекте, в отношении которого собственник поручает совершить действия по реализации (ссылка на объект, выставленный на продажу). В подобных ситуациях важно настоять на встрече с реальным собственником квартиры, чтобы удостовериться в его вменяемости и истинных намерениях. Если представитель начинает юлить, велика вероятность того, что законный владелец не в курсе происходящих событий.

Еще один момент, на который стоит обязательно обратить внимание – это оформление договора задатка. Практика показывает, что внесение суммы задатка снижает риск возникновения нежелательных последствий. Однако, быть уверенным на сто процентов нельзя. С другой стороны, если встает вопрос о предоплате, разумнее письменно оформить именно соглашение о задатке. Дело в том, что в отличие от задатка в случае отказа продавца от заключения сделки купли-продажи аванс возврату не подлежит. Тем не менее, внесение суммы задатка не обязывает продавца идти до конца. Если он по каким-либо причинам передумает продавать квартиру или найдет более выгодного покупателя, самое большее на что может рассчитывать гражданин, внесший предоплату – это возврат внесенной суммы в двойном размере. Если на этапе переговоров продавец настаивает на внесении предоплаты в размере, достигающем половины стоимости квартиры, соглашаться на такие условия нельзя (разумная величина задатка варьируется в пределах от пяти до десяти процентов стоимости жилья).

Важно! Внесение задатка предполагает обязательное оформление письменной расписки принимающим сумму лицом. Если продавцов несколько, документ оформляется от имени каждого из них.

Это самые важные нюансы подготовительного этапа при совершении сделок купли-продажи недвижимости. В заключение можно дать лишь один совет: не полагайтесь на удачу и будьте последовательными в своих действиях. Пренебрежение элементарными правилами безопасности грозит серьезными финансовыми потерями и утомительными судебными тяжбами, результат которых очень сложно предугадать.