Оспаривание сделки купли-продажи квартиры: основания для подачи и сроки.

Сделка по купле-продаже квартиры представляет собой сложный процесс, начиная от подготовки определенного пакета документов, заканчивая процедурой проверки соответствующей сделки в государственных инстанциях регистрирующих органов и изготовления новых правоустанавливающих документов.

Оспорить рассматриваемую сделку может любой гражданин, чьи права нарушены, в строго установленный срок исковой давности и наличии на это законных оснований.

Особенности сделки

При заключении и оформлении сделки купли-продажи объекта недвижимости происходит выплата денежных средств покупателем продавцу за переход права собственности от нынешнего владельца будущему. Выкупная сумма может быть передана разными способами, например, переводом с банковского счета покупателя на банковский счет продавца, либо наличными денежными средствами. Способ внесения денежных средств напрямую зависит от договоренностей, к которым пришли стороны при подписании соответствующего договора.

Сделка считается законченной после внесения регистратором изменений в единый реестр прав на недвижимость в России. Органы, которым разрешено вносить соответствующие изменения относятся к ведению Росреестра, например, территориальное управление по кадастру и картографии местного значения. 

Пакет документов и приложенное к нему заявление для проведения процедуры регистрации перехода прав на квартиру можно подать:

  • непосредственно в регистрирующий орган;
  • через систему нотариальных контор;
  • через многофункциональные центры, имеющиеся во всех субъектах Российской Федерации.
Важно! Сделку можно прервать в любой момент до внесения соответствующих изменений в реестр прав на недвижимое имущество. После внесения изменений отменить правовые действия возможно только через суд и при наличии законных на то оснований.

Оспоримая и ничтожная сделка 

При судебном рассмотрении сделка будет признаваться либо оспоримой, либо ничтожной. 

В первом случае необходимо подтвердить факт нарушения пунктов и требований федерального или регионального законодательства со стороны участников сделки. Только в этом случае, проведенную сделку могут признать оспоримой.

Важно! Для признания сделки ничтожной требуется подтвердить фиктивность заключенного договора, то есть доказать, что стороны, участвовавшие в проведении купли-продажи квартиры не желали наступления предусмотренных правовых последствий, а договор заключался с целью скрыть истинные мотивы (например, спрятать имущество от кредиторов). В данном случае процесс доказывания будет значительно труднее.

При отсутствии опыта ведения дел в судах, рекомендуется обратиться за юридической помощью, потому что важно правильно понимать разницу между оспариваемой и ничтожной сделкой, важно также правильно подготовить пакет документов, который будет подтверждать правовую позицию стороны истца. 

Лица, которые имеют право оспаривания

Оспорить данную сделку могут ее непосредственные участники, а так же заинтересованные лица, не участвовавшие в ее проведении. К таковым можно отнести:

1.Бывших супругов (если квартира приобреталась в браке, а при продаже не было получено соответствующего нотариального согласия).
2.Несовершеннолетних детей (если при проведении сделки не было получено одобрения со стороны органов опеки и попечительства).

Основания для подачи оспаривающего иска

Основания для отмены сделки реализации квартиры перечислены в ГК РФ. К таковым можно отнести:


1.Отсутствие произведенных взаиморасчетов между сторонами, либо их части. При данном факте сделка признается ничтожной в связи с фиктивностью. Стороны, ответственные за данный факт могут понести гражданскую ответственность в виде штрафных санкций.
2.Если со стороны продавца или покупателя выступало не дееспособное лицо, лицо, не достигшее возраста 18 лет без участия законных представителей ребенка, уполномоченных принимать за него решения. Участие таких лиц в качестве одной из сторон при заключении договора напрямую ведет к признанию сделки недействительной.
3.Если реализация квартиры была проведена под действием запугивания, шантажа, физического и психологического насилия над личностью участника сделки. 
4.Если сделка была проведена на заранее невыгодных для одной из сторон условий. Она может быть отменена по причине усмотрения органами правосудия признаков кабальности. Причинами могут служить обстоятельства, указанные в пункте 3 настоящего перечня.
5.Если сделка была проведена под влиянием мошеннических действий со стороны заинтересованных лиц. Например, при взаимном сговоре риелтора и собственника с целью скрыть проблемы, которые есть у приобретаемой собственности. В случае выявления этого сговора, истцу придется доказывать факт осуществления мошеннических действий в отношении него.

Важно! Все основания, которые могут быть положены в основу искового заявления для оспаривания сделки, должны иметь четкое документарное подтверждение. В случае отсутствия доказательств, суд вправе оставить сделку в силе, а правовые последствия без изменения.

В какой срок можно подать иск?

Этот срок зависит от того, какие нормативно-правовые нормы берутся за основу искового заявления. Если сделка признается оспоримой, то срок исковой давности будет составлять 1 год. Если сделка признается ничтожной, то срок увеличивается до 3 лет. Если истцом выступает 3-е лицо, не участвовавшее в сделке, то, он имеет право заявить о нарушении его прав в течение десяти лет после выявления им факта неправомерности. 

Законодатель регламентирует момент, с которого начинает исчисляться исковая давность – это то время, когда лицо должно было узнать, что его права оказались нарушены действиями виновных лиц. В случае пропуска срока, заявителю придется восстанавливать его через судебные органы, если на то имеются веские основания.