Оформление покупки доли квартиры: что нужно знать.

Общая долевая собственность считается таковой, если имущество находится во владении нескольких граждан, каждый из которых вправе пользоваться и распоряжаться только своей частью.

Общее понятие

Понятие общего имущества в данном случае предполагает беспрепятственное пользование объектом недвижимости всеми его владельцами. При этом правом распоряжаться, в том числе отчуждать или сдавать в аренду, наделяется каждый собственник, но в пределах принадлежащей ему части. Таким образом, если владелец одной из долей не пользуется общим имуществом, он вправе ее реализовать.

Основное отличие общей совместной от общей долевой собственности заключается в солидарности всех владельцев в вопросах распоряжения общим имуществом. Это означает, что собственники такого имущества лишены единоличного права распоряжения, так как часть каждого из них в объекте недвижимости не установлена. Таким образом, при намерении продать совместную собственность обязательно требуется согласие других ее владельцев.

Условия распоряжения долей в имуществе

Распоряжение своей частью в объекте недвижимости законом не запрещено, однако, ст. 246 ГК РФ гласит, что это становится возможным при соблюдении определенных условий. К таковым ст. 250 ГК РФ относит:

Преимущественное право покупки. Данное условие предполагает предложение выкупить долю в праве остальным собственникам жилого помещения. Причем предложенная владельцем доли стоимость не может отличаться от стоимости, предложенной стороннему лицу. Собственник не вправе увеличивать и снижать цену на реализуемую часть имущества в зависимости от того, кому она предложена.

Для приобретения предложенной доли в квартире другим собственникам отводится не более месяца с момента получения письменного извещения продавца. В случае поступления письменного отказа от владельцев остальных долей, объект недвижимости может быть реализовать стороннему лицу. Если отказ собственников последует незамедлительно, продавец своей доли вправе реализовать свою часть имущества до истечения месячного срока.

Если реализация доли осуществляется с нарушением установленного порядка, владельцы других долей могут до истечения трехмесячного срока восстановить право преимущественного выкупа через суд.
Между собственниками общей долевой недвижимости и сторонними лицами уступка преимущественного права покупки категорически запрещена.

Важно! Аналогичные правила применяются и в случаях отчуждения доли на основании договора мены.

Особенности покупки доли в квартире

Исходя из существенных условий реализации долей в общем имуществе гражданину, желающему приобрести именно часть квартиры, на этапе подготовки сделки важно удостовериться в том, что предусмотренная гражданским законодательством процедура соблюдена. Следовательно, помимо стандартного перечня документов на приобретаемую часть в общем имуществе покупателю нужно запросить для проверки следующие документы:

  • Оформленный от имени другого долевого собственника письменный отказ от преимущественной покупки части квартиры. Если таковых несколько, количество письменных отказов должно совпадать с их числом.
  • Второй экземпляр врученного каждому долевому собственнику извещения. Потребность в проверке этого документа возникает в связи с необходимостью сопоставления даты вручения с датой письменного отказа. Этот документ необязателен, однако, запросить его все же стоит.

Если по датам расхождений нет, значит процедура предложения выкупа доли другим собственникам имущества соблюдена.

Помимо этого, важно проверить – сколько собственников в действительности имеет реализуемая квартира, и все ли владельцы отказались от права выкупить ее часть.

Еще один немаловажный момент касается наличия среди других собственников жилого помещения лиц, не достигших возраста совершеннолетия. По закону интересы несовершеннолетнего гражданина вправе представлять его родитель или официальный опекун. Если ребенок владеет частью в общем имуществе, при реализации одной из долей потребуется официальное разрешение органов опеки. Одного согласия законного представителя ребенка в данном случае будет недостаточно. Для получения разрешительного документа необходимо обратиться в соответствующий орган. При этом получить разрешение возможно только при соблюдении следующих условий:

  • если у несовершеннолетнего имеется иная пригодная для проживания жилплощадь;
  • если ребенок проживает в другой квартире, а на территории реализуемого объекта только прописан;
  • если после реализации доли на имя несовершеннолетнего будет приобретена иная жилплощадь, по условиям проживания не уступающая предыдущей.

Порядок оформления сделки

В целом правила реализации доли соответствуют общим правилам оформления подобного рода сделок. Алгоритм действий в данном случае будет включать ряд последовательных этапов:

  1. Совещание всех собственников жилья. Если в процессе обсуждения кто-то из владельцев сразу даст согласие на выкуп доли, можно обойтись без обязательного направления извещений и выдерживания сроков. В таком случае участники сделки просто договариваются о цене. Если же возникает спор, разумнее действовать по всем предусмотренных законом правилам, то есть вручить каждому собственнику извещение с предложением выкупить долю и указанием ее стоимости.
  2. Получение ответов собственников. Если письменные отказы поступили сразу, можно переходить к этапу поиска стороннего покупателя. В противном случае необходимо дождаться истечения месячного срока.
  3. Поиск покупателя на долю в квартире. На этом этапе разрешается использовать все доступные способы поиска, включая СМИ и интернет ресурсы. Привлечение агентства недвижимости необязательно.
  4. Согласование условий сделки с найденным покупателем. На этом этапе, если соблюдены правила предложения выкупа доли другим собственникам имущества, можно уже не остерегаться. Главное, чтобы потенциальный покупатель согласился на изначально заявленную стоимость. Отклонения в большую или меньшую сторону недопустимы. В противном случае другие владельцы жилья вправе обжаловать действия продавца. Кроме того, если сделка затрагивает интересы ребенка, важно получить согласие органов опеки, а на это нужно время, в связи с чем покупателя следует предупредить. Возможно, он торопится и не согласится долго ждать.
  5. Заключение договора купли-продажи. Здесь все происходит в общем порядке, за исключением одного момента. При отчуждении долей в общей собственности требуется обязательное удостоверение договора нотариусом.
  6. Государственная регистрация совершенной сделки. На завершающей этапе присутствие продавца уже не требуется, так как договор купли-продажи имеет нотариально удостоверенную форму. Покупатель обращается в органы Росреестра самостоятельно, и по истечению установленного периода регистрации получает на руки выписку с указанием нового собственника доли в общем имуществе.

О чем важно помнить?

В жизни люди часто сталкиваются с ситуациями, когда принадлежащая им на праве собственности доля в общей квартире только обременяет, в связи с чем рано или поздно собственник решается на ее отчуждение. И если все предписанные законом формальности соблюдены в полном объеме, потенциальному покупателю нечего бояться. Есть лишь несколько моментов, на которые нужно обращать особое внимание при покупке доли. К таковым относятся следующие:

  • Наличие несовершеннолетних собственников, когда в обязательном порядке требуется согласие органов опеки.
  • Необходимость получения обязательного письменного согласия официального супруга продавца, если он имеет долю в квартире (даже если супруг бывший, согласие лучше получить).
  • Наличие перепланировки. В таком случае важно проверить ее законность. Для этого необходимо запросить технический паспорт на жилое помещение и удостовериться в том, что изменения в планировке квартиры документально зафиксированы.

В остальном порядок реализации доли в общей квартире практически ничем не отличается от общеустановленного. Главное, чтобы продавец не пренебрег требованиями гражданского законодательства.