Нужно ли регистрировать договор аренды жилого помещения между физическими лицами

Не каждый имеет возможность сразу же покупать жилую недвижимость. Зато аренда доступна каждому. Если собственник недвижимости добросовестный, он всегда подпишет арендодателю договор аренды. Но тут появляется вопрос, нужно ли этот договор где-либо регистрировать?

В какие сроки это нужно сделать, или какие документы дополнительно для этого потребуются?

Начнем по порядку.

Договор аренды жилья и договор найма. Какая между ними разница?

Стороны. Договор найма заключается только между собственником недвижимости и физическим лицом. Договор аренды может заключатся с юридическим лицом, организацией.

Необходимость регистрации договора. Договор аренды подлежит обязательной регистрации, если подписан договор на срок более года. В договоре найма такой обязанности нет. Но есть «ограничение», из-за которого долгосрочный договор (более года) нужно в течение месяца со дня подписания представить Росреестру. И подать заявку на ограничение договора найма. 

Срок эксплуатации жилого помещения. Аренда заключается либо на срок, указанный в договоре, либо на неопределенный срок. Договор найма заключается максимум на 5 лет. 

Расторжение . В случае договора аренды расторгнуть его можно только через суд. В случае найма договор может быть расторгнут когда-угодно. Для этого необходимо письменное заявления нанимателя за 3 месяца до даты выселения. Но если собственник недвижимости захочет расторгнуть договор, ему это будет сделать труднее. Есть определенные ситуации, когда он может это сделать: неуплата, порча вещей и помещения, постоянные жалобы от соседов. 

В каких случаях нужно регистрировать договор аренды? 

Регистрация договора аренды (согласно ГК РФ ст.609) требуется в том случае, когда договор на долгие сроки. В законодательстве это от 1 года. То есть, если договор аренды подписан на 362 дня (например, от 17 до 15 апреля), регистрировать этот договор не нужно. Но если договор подписан на более длительный срок — тогда вы обязаны зарегистрировать этот договор. Подать заявку на регистрацию могут обе стороны. Отвечая на вопрос, нужна ли регистрация договора аренды между физическими лицами — да, нужна. Любой договор аренды на длительный срок должен быть зарегистрирован. Если вы подписали договор найма, это другое дело. Вы в том случае должны подать заявку на обременение недвижимости, но эта процедура будет проще. 

Второй случай, когда нужно зарегистрировать договор аренды, но уже в налоговой — когда собственник недвижимости зарабатывает больше 10 минимальных зарплат в месяц. Но декларацию о доходах с учетом недвижимости собственник (арендодатель) обязан подавать в налоговую в любом случае.

Когда нужно регистрировать договор аренды?

Договор аренды нужно регистрировать как можно скорее, после его подписания. Документы для его регистрации лучше всего начать собирать заранее. Договор аренды недвижимости на длительный срок считается заключенным только после его регистрации (ст.651 ГК РФ)

Куда обратится, чтобы зарегистрировать договор аренды?

Регистрирует все договора Росреестр (районный УФРС). Но, чтобы зарегистрировать такой договор, сначала нужно узнать в муниципалитете, куда точно обратиться с этим договором. Хотя и Росреестр регистрирует все договора, но не всегда там можно это сделать. Парадоксально, но так есть. А муниципалитет направит вас в ту организацию, которая точно примет ваши документы.

Ваша заявка будет принята только при предоставлении паспорта. Если у вас есть все документы, но паспорт вы забыли дома, вас отправят обратно. 

Необходимые документы.

Заявление на регистрацию. Его можно скачать в интернете. Подать его, как писалось выше, может любая из сторон.

Чек об оплате госпошлины (об этом дальше).

Паспорта арендодателя и арендатора.

Документы из бюро технической инвентаризации (БТИ). Это: архитектурный проект, экспликация (комментарий к проекту), план жилого помещения.

Договор аренды (3 экземпляра).

Документы, подтверждающие право собственности арендодателя + документ, подтверждающий факт покупки/дарения/наследства на данный объект.

Доверенность в случае необходимости.

Если арендодатель состоит/состоял в браке, нужно согласие мужа/жены на аренду недвижимости.

Какого алгоритма стоит придерживаться при регистрации договора аренды?

  1. Для арендодателя с самого начала лучше собрать документы из БТИ. Эта процедура может занять некоторое время, а зарегистрировать договор нужно в кратчайшие сроки. 
  2. Имея эти документы, подписывайте договор долгосрочной аренды.
  3. Собрав весь перечень документов, обратитесь в Росреестр. 
  4. Заберите документы после регистрации.

Если только одна сторона хочет регистрировать договор?

Если одна сторона уклоняется от регистрации договора, вторая сторона может через суд зарегистрировать договор. При том та сторона, которая уклоняется от регистрации, должна будет заплатить второй стороне убытки связанные с задержанием процесса регистрации.

Сколько стоит регистрация?

Согласно Налоговому Кодексу РФ (ст.333, 22 п.) регистрация договора аренды недвижимости для физических лиц выносит 2000 рублей, для юридических лиц и организаций — 22 000 рублей.

Оплату нужно внести либо перед подачей заявления, либо же на месте в кассе Росреестра. 

В принципе, квитанцию предоставлять уже не совсем обязательно. Росреестр проверяет самостоятельно внесение оплаты. Но если данных об оплате не нашлось, вы получите уведомление через SMS, обычной либо электронной почтой. В сообщение будет указана дата, к которой необходимо предоставить квитанцию об оплате регистрации. Если вы этого не сделаете, ваша заявка дальше рассматриваться не будет.

Каким способом можно подать заявку на регистрацию договора?

Существует несколько способов подачи заявки:

  • Непосредственно в Росреестре;
  • Через многофункциональный центр (МФЦ);
  • При выездном приеме представителя Росреестра;
  • Почтой. Но при этом способе обязательно указание ценности и получения уведомления о получении.
  • Через официальный сайт Росреестра.

Что будет, если не зарегистрировать договор об аренде недвижимости?

Договор может считаться судом незаключенным. Хотя все равно будет действительным с юридической точки зрения.

Незарегистрированный договор не освобождает от оплаты налогов.

Если к данному договору будет заключено любое дополнительное соглашение, в случае незарегистрированного договора, оно не будет иметь никакой юридической силы.

Но, по сути, реальных проблем из-за отсутствия регистрации договора аренды нет. Стороны имеют право решать несогласия через суд, договор считается действительным. Регистрация — это, по сути, очередная формальность. Но все равно лучше договор зарегистрировать, так у вас точно будет уверенность, что реальных проблем не возникнет. И все равно это дополнительная безопасность.

Что будет, если договор не будет зарегистрирован в кратчайшие сроки? 

Сделка не будет считаться заключенной до момента регистрации договора. Кроме этого, никаких правовых последствий не будет.

Сколько времени занимает рассмотрение заявки?

Росреестр рассматривает заявку о регистрации договора недвижимости в течение 7 дней. Хотя на сайте указано от 5 до 12 рабочих дней. Если не была предоставлена квитанция об оплате госпошлины, срок регистрации продлевается. 

В случае подачи заявки через Многофункциональный центр, срок рассмотрения может увеличится до 9 дней. 

Счет начинается со следующего рабочего дня после подачи заявки.

Если договор аренды был заключен на срок менее года, но в договоре был пункт об автоматической пролонгации договора на такой же срок — регистрировать договор не нужно. Потому что при пролонгации будет подписан новый договор, и тоже на срок менее года.

Внимание тоже стоит обратить на том, что изменив какое-либо условие сделки на срок более года, ее заново придется регистрировать. Например, изменив арендную плату, арендодатель должен будет заявить об этом изменении Росреестр.

Итог

Регистрировать договор аренды жилого помещения между физическими лицами нужно, по большей степени, для формальности. По факту, все условия указанные в договоре, и так будут считаться действительными. Но если вы не хотите иметь проблем с законом, и вам нужна дополнительная защита, регистрируйте договор. Для физических лиц эта процедура не особо дорогая зато будет уверенность в правовой силе договора.