Какие документы необходимы для оформления продажи квартиры.

В соответствии с требованиями закона, владелец квартиры должен быть внесен в государственный реестр собственников недвижимости. При отсутствии законных оснований, он не ограничен в правах владеть, пользоваться и распоряжаться своей собственностью. Таким образом, он имеет право подарить, сдать или продать квартиру другому лицу.

Перед тем, как продать квартиру, собственнику необходимо собрать определенный перечень документов, который позволит совершить сделку в соответствии с требованиями закона. Их перечень будет зависеть от того, кто является продавцом (в частности, есть ли в составе собственников лица, не достигшие несовершеннолетия), а так же за счет каких средств покупатель приобретает квартиру.

Особенности сделки купли-продажи квартиры

Сделка по купли-продаже такого объекта недвижимости как квартира – это сложная многоаспектная поэтапная процедура, которая включает сбор и подготовку документации, оплату расходов на государственную пошлину, подачу документов на регистрацию сделки.

Оформление документации – наиважнейший этап подготовки к продаже квартиры. Собственник может осуществить эту подготовку как самостоятельно, так и с привлечением посредников. Этими посредниками могут выступать юридически подготовленные специалисты или сотрудники нотариальной конторы, если сделка оформляется через нотариуса.

Важно! От правильности оформления пакета документов (его комплектности и правильности составления) зависит, пройдет ли сделка свою регистрацию в государственных инстанциях или не пройдет.

При наличии нарушений могут быть приняты два решения:

  1. Отказ в регистрации.
  2. Приостановка регистрации до устранения имеющихся нарушений.

При любом негативном варианте для участников оформляется соответствующее мотивированное решение, где подробно разъясняются причины принятия такого решения.

Необходимые документы

В зависимости от особенностей заключаемой сделки перечень документов будет отличаться. К особенностям относятся технические аспекты осуществления условий договора по оплате квартиры, а данные о продавцах, участвующих в сделке.

Оплата сделки может производиться за счет собственных средств покупателя, с привлечением материнского капитала, либо за счет кредитных средств (ипотечное кредитование).

Среди собственников жилья может оказаться несовершеннолетний гражданин, что обеспечивает необходимость включения в общий пакет дополнительных документов.

Купля-продажа с использованием собственных средств покупателя

В перечень необходимых для регистратора документов включены следующие:

  1. Договор купли-продажи. Это документ, на основании которого регистратор зафиксирует переход права собственности и оформит соответствующие новые правоустанавливающие документы. Если у лица, оформляющего сделку нет опыта в составлении такой документации, рекомендуется обратиться к специалисту (риэлтору или юрисконсульту), который подготовит договор с учетом всех имеющихся нюансов и изменений в законодательной базе. В случае проведении сделки через нотариальную контору, нотариус оформит договор самостоятельно. Нотариусы не заверяют готовые формы договоров. Некоторые случаи купли-продажи (например, при реализации долевой собственности) подлежат обязательному нотариальному заверению. Количество экземпляров должно соответствовать количеству участников. А один экземпляр договора готовится для государственного регистратора сделки.
  2. Паспорта участников сделки. Для участников, не достигших совершеннолетия, потребуется присутствие опекуна или законного представителя ребенка. Если возраст ребенка от 0-14 лет, принимается паспорт законного представителя или опекуна и свидетельство о рождении несовершеннолетнего собственника.
  3. Согласие законных мужа/жены на продажу квартиры. Этот документ оформляется нотариально. Он необходим, когда квартира приобреталась в собственность в период действия брака. В соответствии с семейным законодательством, такая недвижимость считается совместно нажитым имуществом, и супруг имеет право претендовать на 50 процентов от стоимости квартиры. Стоимость оформления такого согласия составляет в среднем 1500 рублей.
  4. Свидетельство о заключении брака собственников или свидетельство о расторжении брака.
  5. Квитанция, подтверждающая факт оплаты госпошлины для совершения сделки.

Существуют так же и дополнительные документы, в том числе, которые должна подготовить сторона покупателя, чтобы сделка была заверена в органах Росреестра:

Продажа недвижимости покупателям, использующим средства маткапитала. Для использования госсредств, право на которые предоставлено семейным капиталом, владельцу сертификата необходимо написать обязательство о распределении долей квартиры между супругом и несовершеннолетними детьми. Это обязательство оформляется в Пенсионном фонде Российской Федерации и включается в перечень документации, передаваемом на регистрацию.

За невыполнение обязательства предусмотрена ответственность вплоть до принятия мер административного и уголовного характера в отношении лица, не исполнившего это обязательство в установленный договором срок (6 месяцев).

Сам сертификат материнского капитала также включается в обязательный перечень документов, передаваемых на регистрацию сделки.
Продажа квартиры покупателям, оформляющим ипотечное кредитование. Если в оформлении сделки будет принимать активное участие кредитная организация, которая проверит ее юридическую чистоту. Помимо договора ипотечного кредитования будет оформлен договора залога на квартиру. Эти документы также подлежат госрегистрации в органах Росреестра.

Если один из собственников несовершеннолетний. В данном случае дополнительно будет запрошен разрешительный документ от органов опеки. Этот документ необходим в тех случаях, когда стороной продавца выступает несовершеннолетний гражданин РФ. Органы опеки должны заверить, что права несовершеннолетнего не ущемлены проводимой сделкой.

Какие еще документы следует подготовить продавцу квартиры?
Это такие виды документов, которые не носят обязательного характера для передачи в регистрирующий орган, но могут быть запрошены стороной покупателя для проверки юридической чистоты:

  • Выписка из реестра прав на недвижимость.
  • Справки об отсутствии задолженностей по оплате коммунальных платежей.
  • Справка о дееспособности участников сделки.

Важно понимать, что сделка купли-продажи квартиры – очень серьезная процедура, которая должна быть проведена со строгим соблюдением закона. Если стороны не обладают необходимыми знаниями, лучше обратиться к квалифицированным специалистам, которые позволят собрать все необходимые документы для продажи квартиры, что позволит избежать нежелательных последствий в будущем.