Как выселить из квартиры квартирантов, которые не платят?

Сдача в аренду квартир – это довольно распространенный, стабильный и практически гарантированный источник дополнительного дохода. Помимо дополнительного дохода, для собственников квартир одновременно снижаются и расходы, связанные с ее содержанием, так как правило, коммунальные расходы оплачивает арендатор.

Однако встречаются ситуации, при которых попадаются неблагонадежные арендаторы иди откровенно асоциальные личности, которые задерживают оплату, вообще не оплачивают проживание или ведут разгульный образ жизни и мешают всем соседям вокруг. В таком случае у собственников жилья имеется ряд законных оснований для досрочного расторжения договора аренды и выселения таких квартирантов.


Выселение при наличии договора аренды

Основным из важнейших аспектов при сдаче квартиры является заключение договора аренды, который четко будет определять следующие моменты:

  • конкретную дату и сумму ежемесячной оплаты;
  • обязанность по оплате/неоплате коммунальных платежей;
  • обязательства арендатора по содержанию жилья и предотвращения аварийных ситуаций;
  • состояние жилья на момент сдачи.

Помочь в составлении договора аренды могут риелторы, если сделка осуществляется через агентство недвижимости, или юристы. Рекомендуется вести ведомость по оплате арендных платежей, в которую необходимо вносить суммы аренды и скреплять подписями сторон на регулярной основе. Данный документ может в случае необходимости подтвердить факт неплатежей по договору.

Необходимо тщательно проверять документы квартирантов и иметь копии паспортов. Необходимо понимать, что в случае, если жильцам будет дано разрешение на временную регистрацию квартиры, то данный факт существенно усложнит процедуры выселения. Если у арендаторов есть несовершеннолетние дети нужен факт подтверждения у них постоянной регистрации, или к процессу выселения могут подключиться органы опеки и ограничить процедуру, до момента регистрации ребенка по другому адресу.

Все вопросы, связанные с арендой жилплощади, регламентируются Гражданским и Жилищным кодексом РФ, и в соответствии с ними, досрочное расторжение договора аренды возможно в следующих ситуациях:

  • при нарушении сроков оплаты более чем на 2 месяца (если договор аренды заключен на срок до 12 месяцев) или свыше 6 месяцев (если срок аренды свыше года). Данная норма распространяется и на неоплату коммунальных платежей, если такая обязанность предусмотрена договором аренды;
  • при порче имущества или общего ухудшения состояния квартиры;
  • если арендаторы мешают соседям или использую квартиру не по целевому назначению;

Если полюбовно договориться с арендаторами не вышло, и они отказываются освобождать жилплощадь, то необходимо обращаться в суд. Применять какие-то иные силовые меры, угрозы или менять замки на дверях не следует, так как закон уже встанет на сторону квартирантов.

Естественно минусом обращения в суд является длительность рассмотрения процесса, во время которого арендаторы, скорее всего, продолжат проживать в квартире — но других законных методов борьбы не предусмотрено. Перед тем как обращаться в суд необходимо направить уведомление квартиранту о расторжении договора и требовании освободить жилплощадь.

В суд помимо искового заявления необходимо будет предоставить заключенный договор аренды, оценочное заключение о состоянии квартиры (если имеются претензии и данный факт служит основанием для выселения), выписку из лицевого счета коммунальных служб (в случае неоплаты), копию почтового уведомления о том, что требование о выселении арендатор получал.

Собственник может указать сумму расходов, которые он хочет потребовать с арендатора, в том числе и за порчу имущества.

На основании этих документов суд примет решение о выселении, и дальнейшая процедура будет возложена на соответствующие службы.


Выселение при отсутствии договора аренды

А вот в случае отсутствия подписанного договора аренды, процедура выселения становится более трудоемкой. Владельцу квартиры необходимо иметь какие-либо доказательства о заключении договора и условиях, на котором он может быть заключен. Теоретически таким доказательством может являться аудиозапись разговора, но как правило, это довольно редкий случай. В суде придется доказывать, что арендаторы не исполняли свои обязательства по оплате.


Закон и при таких условиях останется на стороне собственника, но длительность выселения может затянуться еще больше.


Выселение без обращения в суд

Если у арендодателя отсутствуют какие-либо доказательства заключения договора, а квартиранты не платят и отказываются съезжать, можно обратиться в полицию с заявлением, о том, что в квартире незаконно проживают посторонние лица.

Для этого необходимо предоставить паспорт и свидетельство о праве собственности на квартиру, и тогда сотрудники полиции смогут помочь освободить жилплощадь. Правда в такой ситуации возместить средства за коммунальные расходы и арендную плату маловероятно. Вероятнее всего самому собственнику придется заплатить штраф за незаконную сдачу квартиры в аренду. Кроме того, могут возникнуть штрафные санкции и со стороны фискальных органов за неуплату НДФЛ. Но все-таки заплатить штраф будет меньшее из зол.

Таким образом, выселить квартирантов с юридической точки зрения ничего не мешает, единственное, что процесс длительный и отнимает много нервов у собственника. При этом наличие или отсутствие договора аренды на возможность выселения не влияет. Хотя, все же настоятельно рекомендуется оформлять договор аренды с четко прописанными условиями оплаты и проживания. Необходимо попытаться на этапе просмотра квартиры, оценивать потенциальных квартирантов. Соблюдая данные правила, можно существенно снизить риски по возникновению конфликтных ситуаций.