Как узаконить перепланировку квартиры

Если гражданин, как часто такое бывает, решил изменить планировку своей квартиры самовольно, например, создать кладовку, соединить комнаты или расширить пространство, то затем ему придется ее сохранить в административном порядке или путем подачи соответствующего иска в суд.

Первым делом для того, чтобы узаконить планировку через суд, необходимо будет собрать пакет документов. В их перечень будет входить вся необходимая информация о технических характеристиках квартиры, проектный план, разрешения всех государственных органов, иных владельцев помещения, управления ЖКХ. После удовлетворения искового заявления необходимо будет выполнить еще ряд действий. Правильным решением будет прибегнуть к услугам юриста, специализирующегося на жилищных вопросах. 

Внимание: бывают случаи, когда необходимо узаконить перепланировку квартиры, находящейся в ипотеке. В этом случае обязательным условием является получение согласия банка, в котором могут быть указаны дополнительные условия, выдвигаемые владельцу жилья. В судебном процессе банковская организация привлекается к участию как заинтересованное лицо.

Понятие и последствия самовольной перепланировки

Согласно жилищному законодательству перепланировка представляет собой изменение первоначальной конфигурации квартиры, т. е. все то, что не соответствует техническому паспорту.

Осуществление изменений в планировке квартиры является достаточно серьезным решением. Оно может затрагивать также права владения своим жилым помещением иных лиц (например, соседей). Поэтому при проведении перепланировки необходимо осуществление над гражданином надзора уполномоченных государственных органов и специалистов-профессионалов в архитектурно-жилищном вопросе. Если не поставить указанных лиц в известность, то все изменения, осуществляемые в квартире, будут являться самовольными и рассматриваться как нарушение законодательства. 

Перепланировка будет рассматриваться как самовольная, если отсутствуют следующие условия:

  1. официальный проект осуществляемых изменений, который утверждает архитектор;
  2. разрешение государственного органа на осуществление изменений;
  3. разрешение местных органов власти на производство строительных работ;
  4. требуемое в силу закона согласие иных собственников этого помещения на осуществление изменений.

В случае осуществления незаконной перепланировки гражданин привлекается к ответственности в соответствии с законодательством Российской Федерации. Поэтому, чтобы ее избежать, необходимо узаконить изменения. 

Возможные последствия самовольной перепланировки

  1. Если изменения не повлекли никаких иных последствий, то гражданин привлекается к административной ответственности. В соответствии с КоАП на него налагается штраф (в среднем, от двух до пяти тысяч);
  2. Если в результате самовольных изменений в планировке квартиры нарушены права и законные интересы иных лиц, то они могут привлечь нарушителя к материальной ответственность, то есть потребовать возмещение ущерба;
  3. Если из-за перепланировки произошло посягательство на жизнь и здоровье третьих лиц, то виновное лицо может привлекаться к уголовной ответственности. В таком случае наказание может варьироваться от обычного штрафа (до нескольких сотен тысяч рублей) до лишения свободы на определенный срок.

Помимо привлечения нарушителя к ответственности, могут последовать и иные последствия, связанные с реализацией квартиры на рынке. Например, нельзя будет осуществить продажу жилья, если в нем наличествуют такие изменения в планировке, которые не были согласованы с жилищной инспекцией. Будут проблемы и в случае с дарением квартиры, так как одаряемый не сможет вступить в свои права собственника, если в помещении присутствуют технические нарушения. И в конечном счете это влияет на получение кредита в банковских организациях, если залогом по нему будет выступать спорное помещение. 

Узаконивание перепланировки в административном порядке

В случае проведения самовольной перепланировки собственник жилья может ее узаконить постфактум, то есть легализовать уже после проведения. Для этого собственнику следует обращаться в специализированный компетентный государственный орган.

Алгоритм действий собственника квартиры включает следующие важные составляющие:

1) Необходимо заказать проект у архитектора, оформляющий произведенную перепланировку помещения; 

2) Следует получить всю необходимую информацию, которая подтверждает наличие у лица права собственности на квартиру; 

3) Собрать все документы, закрепляющие технические характеристики квартиры (план, технический паспорт); 

4) Получить разрешение на изменение планировки квартиры; 

5) Получить разрешение на проведение ремонтных работ; 

6) Подать заявление с пакетом документов в уполномоченный государственный орган; 

7) Заключить договор со строительной фирмой; 

8) Зарегистрировать технический план согласно актуальному состоянию жилища; 

9) Осуществить изменения в государственном реестре. 

После проведения всех этапов легализация перепланировки завершается. Если в отношения лица уже предприняты меры по привлечению его к ответственности, то легализация возможна только через суд. 

Проведение самостоятельной легализации через уполномоченный государственный орган стоит немалых денег. Большая часть расходов – это оплата услуг специалистов. Помимо этого, гражданин обязан уплатить ряд государственных пошлин и сборов. Конечно, лицо может отказаться от услуг ряда экспертов, даже от архитектора. Но ему самому, не знающему в этом деле ничего, будет сложно учесть все требования. Кроме этого, в некоторых случаях законодательство предусматривает обязательное привлечение архитектора: 

а) перепланировка затронула несущие стены в здании; 

б) изменилась общая жилая площадь; 

в) перепланировка требует уменьшения или увеличения проемов; 

г) изменение нахождения газового оборудования в квартире. В последнем случае необходимо получить официальное заключения органа пожарной инспекции. 

Узаконивание перепланировки в судебном порядке

Еще одним способом узаконивания перепланировки квартиры является обращение в суд. Исковое заявление подается в суд по месторасположению жилья. Ответчиком по иску будет соответствующий орган местного самоуправления, в чьи полномочия входит осуществление согласования проектов перепланировки. В ходе рассмотрения искового заявления суд будет рассматривать доводы сторон, и затем будет назначена экспертиза, в результате которой определится, соответствует ли квартира всем техническим и санитарным нормам.

Прежде чем обращаться в суд следует собрать ряд заключений от городских инспекций и служб о допустимости проводимых изменений; 

В результате проведения всех (в том числе судебных) процедур суд выносит решение об отказе в признании перепланировки законной либо удовлетворяет требования. 

Перечень документов, предоставляемых в суд

1) Непосредственно исковое заявление;

2) Сведения, удостоверяющие права собственника на квартиру; 

3) Информация, удостоверяющая соответствие изменений техническим нормативам; 

4) Официальные заключения газовой компании, пожарной инспекции, санэпидемстанции; 

5) Все необходимые согласия иных собственников и лиц, чье право на жилище затрагивается; 

6) Для случаев нахождения квартиры в ипотеке – согласие банковской организации; 

7) Технический паспорт и план квартиры до изменений и после них; 

8) Документы, удостоверяющие проведение скрытых работ для случаев затрагивания несущих конструкций. 

Помимо этого, при подаче искового заявления нужно будет оплатить государственную пошлину в размере трехсот рублей. 

Подготовка и рассмотрение искового заявления

В исковом заявлении необходимо указать следующую информацию: 

1) Сведения о сторонах процесса (истце и ответчике); 

2) Вся информация о спорной квартире – ее адрес местонахождения; документы, подтверждающие право собственности; указание на лицо, осуществившее перепланировку; 

3) Номера заключений-разрешений от СЭС и пожарной инспекции; 

4) Информация о заключении эксперта, который удостоверил отсутствие угроз третьим лицам от перепланировки; 

5) Перечень всех документов; 

6) Техническая информация (дата, подпись). 

На судебном заседании в ходе рассмотрения искового заявления присутствуют непосредственно собственник спорного помещения и представители всех структур, выдавших свои заключения. В случае предоставления единовременно полного перечня документов иск рассматривается буквально в одно-два заседания. 

Вынесение решения суда

После рассмотрения дела суд может вынести одно из двух решений:

1) Удовлетворение исковых требования. Если суд счел возможным признать перепланировку законной, то после вынесения решения гражданину необходимо обратиться к кадастровому инженеру и получить новый технический паспорт квартиры (изготавливается примерно 1 месяц). После этого следует подать заявление в региональное отделение Росреестра для внесения соответствующих изменений и получить новое свидетельство из Единого государственного реестра недвижимости о праве собственности на квартиру;

2) Отказ в удовлетворении исковых требований. В данном случае возможно обжаловать решение суда в тридцатидневный срок после его вынесения в вышестоящую судебную инстанцию.

Если решение было вынесено не в пользу истца, то возможны следующие последствия:

а) наложение штрафа на гражданина и ареста на спорную недвижимость либо административный арест и иные меры, ограничивающие свободу;

б) в случае отказа собственника от устранения недостатков, которые могут повлечь причинение вреда иным лицам, он может быть выселен;

в) возврат в исходное состояние всех инженерных и коммуникационных систем (если же это невозможно осуществить, то хозяин недвижимости обязан будет осуществить новую перепланировку для возврата первоначального состояния).

Таким образом, узаконивание самовольной перепланировки – довольно затруднительный и длительный процесс, который, ко всему прочему, не обходится бесплатно. Но несмотря на все трудности, лучше провести эту процедуру, чтобы в дальнейшем иметь возможность законным образом распоряжаться собственностью всеми предусмотренными способами.