Как расторгнуть договор бронирования квартиры и вернуть деньги?

Процедура оформления права собственности — это завершающий этап перехода объекта недвижимости в полноправное владение гражданина. В результате новый собственник приобретает возможность не только владеть и пользоваться имуществом, но распоряжаться им по своему желанию.

Чаще всего подобного рода соглашения заключаются с целью бронирования квартиры в новостройке, однако обстоятельства могут сложиться таким образом, что потенциальный покупатель окажется не в состоянии приобрести забронированную для него жилплощадь. Далее рассмотрим, как в таких случаях действовать и можно ли вернуть внесенные по договору деньги.

Суть и содержание договора

В рассматриваемом случае смысл договора бронирования квартиры состоит в следующем:

  • Продавец в лице застройщика, либо его официального представителя заключает предварительное соглашение с потенциальным покупателем жилого помещения в строящемся доме, обязуясь заключить с ним сделку и передать готовую квартиру в будущем.
  • Покупатель вносит денежный залог, гарантируя тем самым исполнение условий предварительного соглашения, то есть бронирует конкретную квартиру, обязуясь в дальнейшем оплатить ее полную стоимость застройщику.
  • Это общая суть договора, при оформлении которого существенными условиями должны быть прописаны следующие:
  • Указание точных параметров забронированной квартиры (подробное описание жилого помещения – является обязательной информацией, которая вносится в текст документа).
  • Указание четкой схемы приобретения жилого помещения, включая сроки и порядок внесения оплаты, а также величину платежей.
  • Обязательное присутствие пункта о внесении денежных средств в качестве залога и условия, предусматривающего невозврат внесенной суммы покупателю в случае расторжения соглашения в одностороннем порядке.
  • Положение об ответственности сторон соглашения, включающее виды возможных нарушений и юридические последствия.
Важно! Возврат уплаченного по соглашению залога становится возможным при включении в текст договора перечня причин прекращения договорных отношений, предусматривающих выплату внесенных покупателем денежных средств.

Основания прекращения договора

Правоотношения продавца и покупателя, закрепленные условиями договора бронирования жилого помещения, попадают под действие Закона РФ «О защите прав потребителя». Согласно положению ст. 32 потребитель имеет право отказаться от исполнения данных обязательств, если возместит поставщику услуги стоимость фактически произведенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по заключенному договору. Причем сделать это можно, как говорит Закон, на любой стадии исполнения.

На практике главным основанием прекращения договорных отношений является несоответствие приобретаемой недвижимости заявленным продавцом характеристикам. При этом помимо технических параметров жилой площади учитываются иные, влияющие на стоимость и состояние жилья особенности, в том числе:

  • наличие и расположение коммуникаций;
  • степень благоустроенности прилежащей к дому территории;
  • предполагаемый способ управления многоквартирным домом.

При взаимодействии с застройщиками нередко возникают проблемы со сроками передачи обещанного покупателю жилья, обусловленные чаще всего несвоевременным вводом возведенного дома в эксплуатацию. В свою очередь любое нарушение оговоренных соглашением сроков становится основанием прекращения дальнейшего сотрудничества с продавцом.

Способы прекращения договора бронирования

Любой конфликт первоначально разрешается путем мирных переговоров с противоположной стороной соглашения. Этот способ предполагает подачу застройщику письменного заявления, в котором покупатель сообщает о желании прекратить действие подписанного ранее соглашения, указывает причину отказа от совершения основной сделки и просит продавца вернуть денежный залог.

На обдумывание и принятие решения застройщику отводится месячный срок. И только после поступления в адрес покупателя письменного ответа об отказе в удовлетворении его требований, либо при игнорировании направленных в его адрес требований, сторона-инициатор вправе обратиться с иском в суд.

Расторжение договора и взыскание денежного залога в порядке судопроизводства

Судебное разрешение спора с застройщиком осуществляется в соответствии с четко сформулированным алгоритмом, который включает несколько последовательно совершаемых этапов:

Этап № 1. Составление и направление в адрес застройщика письменной претензии с обязательным внесением в текст документа следующей информации:
Основание прекращения действия договора (важно сослаться на конкретные пункты ФЗ № 214, которые по мнению покупателя были нарушены).
Точная дата передачи готового жилого помещения покупателю (изначально дата передачи объекта прописывается в договоре бронирования).
Реквизиты банковского счета, на который должен быть произведен возврат денежных средств.
Величина неустойки (сумма, подлежащая возврату вследствие прекращения договорных отношений, может быть уменьшена на величину фактических расходов продавца).

Важно! Срок для принятия решения и направления письменного ответа на претензию покупателя не превышает десяти дней.

Этап № 2. Выбор суда для подачи иска при условии отказа застройщика удовлетворить требования покупателя в досудебном порядке. Определение нужной судебной инстанции осуществляется по юридическому адресу застройщика. Исковое заявление подается в суд общей юрисдикции (районный или городской) по месту регистрации ответчика. При этом допускается подача искового заявления и по месту проживания истца.

Этап № 3. Письменное оформление исковых требований. На этом этапе можно обратиться за помощью к юристу, либо использовать стандартный образец заявления, взятый с официального сайта судебной инстанции. Помимо требования о выплате неустойки в исковое заявление можно включить требование о взыскании штрафа в размере половины величины неустойки. Наложение штрафной санкции в данном случае обусловлено отказом ответчика разрешить конфликт в претензионном порядке. Кроме того, по желанию заявителя в исковое заявление включается требование о компенсации морального вреда, причиненного ему действиями ответчика.

Этап № 4. Сбор доказательной базы. Коротко перечень документов приложения в соответствии со ст. 132 ГПК РФ можно сформулировать следующим образом:
Платежный документ об уплате госпошлины за подачу иска.
Документы, подтверждающие обоснованность заявленных в иске требований, в том числе договор бронирования, претензия, направленная застройщику, и др..
Письменный расчет суммы неустойки и иных заявленных к взысканию сумм.
Копии искового заявления по числу сторон гражданского дела (ответчиков и третьих лиц).

Этап № 5. Подача иска и рассмотрение дела. Готовое заявление с приложением можно подать как при личном посещении канцелярии суда, так и посредством направления пакета документов почтой. В течение пяти дней с даты поступления иска судья принимает решение о принятии его к производству, либо об отказе в принятии заявления. И в том и в другом случае истцу направляется соответствующее определение суда. Если никакого документа в адрес заявителя не поступило, необходимо самостоятельно уточнить причину отсутствия оповещения.

Явка в судебное заседание является обязательным условием объективного судопроизводства, что не исключает возможности заочного рассмотрения гражданского дела. В случае игнорирования ответчиком требования о явке в судебное заседание, решение принимается на основании предоставленных истцом фактических доказательств. При этом вероятность удовлетворения требований истца увеличивается, однако, заочно принятое судом решение является основанием для подачи ответчиком апелляционной жалобы. Важно понимать, что пересмотр решения суда первой инстанции может закончиться полной, либо частичной отменой принятого ранее решения, поэтому к составлению иска и защите в суде нужно тщательно подготовиться.