Как продать квартиру с незаконной перепланировкой

Нередко в желании улучшить свой быт собственники жилья в многоквартирном доме прибегают к всевозможным способам перепланировки находящегося в их владении помещения. Причем способы эти не всегда законные. Граждане не просто делают ремонт, но и самовольно изменяют конструктивные характеристики основных элементов жилого объекта, что можно делать только при наличии разрешительной документации и согласовании проекта перепланировки.

Существенные изменения должны быть внесены в технический план квартиры и надлежащим образом зарегистрированы в компетентных органах. Делают это далеко не все собственники, в связи с чем при необходимости реализации жилья у таких вот горе-строителей возникает вопрос: можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой? 

Кто будет виноват в случае реализации квартиры?

После регистрации сделки вся ответственность за самовольно произведенную перепланировку ложится на нового владельца жилого помещения. Именно поэтому на стадии поиска и выбора жилья необходимо тщательно проверять техническую документацию на приобретаемую квартиру. Для этого обязательно нужно сверить данные технического паспорта на жилое помещение с его фактическим состоянием. Как правило, перепланировка заметна визуально. 

Важно! Наличие узаконенной перепланировки отмечается в технической документации красными линиями.

Разумеется, не каждый гражданин в состоянии понять, какие именно изменения считаются законными, а какие требуют официального разрешения. К примеру, не стоит беспокоиться, если в реализуемом жилом помещении: 

  • демонтированы встроенные конструкции, например, отдельные предметы мебели;
  • перемещены в другое место объекты технического оборудования при условии того, что перенесенное оборудование осталось в том же помещении, в котором оно находилось изначально (например, в пределах кухни передвинута электроплита);
  • произведено остекление балкона или лоджии с сохранением первоначальной площади нежилого помещения;
  • демонтирована перегородка в санузле при условии того, что снесенная стена не является несущей.
Важно! Устранение и перенос межкомнатных перегородок требует последующего согласования с соответствующими органами, так как подобного рода изменения приводят к нарушению планировки квартиры.

Следующий перечень самовольно произведенных работ относится к категории запрещенных:

  • изменения, ухудшающие условия проживания других жильцов многоквартирного дома;
  • изменения, вследствие которых меняется назначение объекта недвижимости, что делает его непригодным для проживания;
  • изменения, нарушающие санитарные, строительные или противопожарные правила.

Означенные видоизменения характеристик жилого помещения согласованию не подлежат, поэтому в случае выявления подобных нарушений собственник обязан привести квартиру в первоначальное состояние. В остальных случаях запланированные работы можно узаконить, получив предварительно на руки соответствующее письменное разрешение. 

Как продать жилое помещение с незаконной перепланировкой?

Незаконная перепланировка, включающая виды работ, на которые можно получить разрешение – не является существенным препятствием для заключения сделки. В таких случаях квартиру можно реализовать без серьезных последствий. Однако, перепланировку все-таки стоит узаконить. 

Чаще всего собственник стремиться избавиться от жилплощади с самовольной перепланировкой путем совершения сделки, предусматривающей наличный расчет. В этом случае стоимость жилого помещения будет ниже на десять-двадцать процентов, так как покупателю после приобретения квартиры придется нести расходы по документальному оформлению неузаконенных изменений.

Тем не менее, в стремлении сэкономить нужно быть разумнее.

Важно понимать, что узаконивание перепланировки требует денежных затрат и времени. А кроме того, если выполненные прежним собственником работы относятся к категории запрещенных, новому владельцу придется приводить жилое помещение в первоначальное состояние за свой счет.

Сложнее решается проблема продажи жилья с незаконной перепланировкой, если оплата осуществляется за счет кредитных средств. В этом случае продавцу труднее найти покупателя, зато кредитор и приобретатель квартиры изначально осведомляются о последствиях совершения сделки. 

Дело в том, что банк будет страховать себя от возможных рисков, вследствие чего в текст заключаемого договора включается положение, предусматривающее оформление незаконной перепланировки в шестимесячный срок после получения заемщиком ссуды на покупку жилья. В остальном вся ответственность за приобретение квартиры с неузаконенной перепланировкой ложится на покупателя. И здесь кредитор не в состоянии гарантировать успешное оформление внесенных в план помещения изменений. Может статься так, что в согласовании будет отказано. 

Как вариант, можно найти кредитную организацию, готовую предоставить денежные средства без предъявления каких-либо условий, однако, в последующей регистрации сделки, вероятнее всего, будет отказано в органах Росреестра. 

Таким образом, наиболее приемлемый вариант реализации измененной квартиры – продажа за наличные средства по заниженной цене. Покупателю же напротив предпочтительнее приобретать жилье с твердой уверенностью, что в последствии он сможет зарегистрировать недвижимость. А для этого нужно знать наверняка, какие работы требуют специального разрешения, а какие категорически запрещены.

Как узаконить перепланировку после покупки жилья?

Независимо от способа приобретения квартиры перепланировку нужно узаконить. Гораздо проще сделать это до начала работ, однако, если покупатель приобрел жилое помещение с перепланировкой вполне осознанно, алгоритм его действий будет следующим:
Сбор необходимой для оформления перепланировки документации (техпаспорт, поэтажный план дома, свидетельство о праве, выписка из домовой книги, справка об отсутствии задолженности по оплате коммунальных платежей).

Оформление проекта перепланировки.

Для этого нужно обратиться в БТИ и заказать выезд специалиста по месту нахождения жилого помещения с целью фиксации произведенных прежним владельцем изменений.

Важно! Если в составе произведенных работ присутствуют работы, требующие специального разрешения, для их согласования потребуется разрешение уполномоченных органов, среди которых могут оказаться противопожарная служба, Ростехнадзор, Роспотребнадзор, а также Госжилинспекция.

Получение на руки нового технического паспорта с указанием внесенных в план помещения изменений.

Оформление кадастрового паспорта на квартиру. Для этого новому владельцу необходимо обратиться в Кадастровую палату Росреестра.
Регистрационные действия. Все произведенные в ходе ремонта изменения вносятся в Кадастр, поэтому регистрация требуется только в тех случаях, когда в результате перепланировки меняется площадь жилого помещения. 

Важно! В случае отказа местного органа самоуправления в согласовании произведенной в квартире перепланировки владельцу жилья придется обращаться с иском в суд.

Самовольное внесение изменений в первоначальную планировку жилого помещения с точки зрения закона не относится к категории серьезных правонарушений, однако, подобные действия собственника способны повлечь определенные последствия не только для него, но и для приобретателя такого жилья. И если штраф за установленный факт незаконной перепланировки можно уплатить, то согласование и оформление возможно не во всех случаях. Именно поэтому прежде чем соглашаться на заманчивое предложение продавца, важно уточнить перечень произведенных в квартире работ и возможность их дальнейшего согласования с органами государственной власти. 

Добавить комментарий