Что нужно для продажи квартиры, находящейся в залоге у банка?

Реализация имущества, являющегося предметом залога по договору ипотечного кредитования-на сегодняшний день частое явление и обусловлено оно по большей части жизненной необходимостью. К примеру, семья растет, а приобретенная в ипотеку жилплощадь перестает удовлетворять потребностям проживающих в плане площади или совокупный доход семьи падает и не позволяет в прежних объемах исполнять данные банку обязательства. Стоит отметить, что кредитор не всегда готов идти на уступки в плане реструктуризации долга, в связи с чем все более актуальным становится вопрос продажи залоговой квартиры. Попробуем разобраться, можно ли продать такое жилье и существуют ли для этого законные способы.

Можно ли продать заложенную в банк квартиру?

Суть ипотеки состоит в получении денежных средств в кредитной организации под залог приобретаемой на эти средства недвижимости. Таким образом кредитор обеспечивает исполнение заемщиком данных им обязательств. 

По факту сторона — покупатель это заемщик, однако,  сразу после покупки на квартиру накладывается обременение в виде залога. В выписке из ЕГРП в строке обременений и ограничений указывается слово «ипотека» и прописывается основание ее возникновения (номер и дата кредитного договора).

Если обратиться к гражданскому законодательству, а именно к статье 301 ГК РФ, становится понятно, что кредитная организация в данных обстоятельствах выступает не владеющим имуществом собственником, а значит имеет право истребовать у владеющего этим имуществом несобственника принадлежащую ему вещь. В рассматриваемом случае этой вещью выступает предмет залога, то есть приобретенная на средства банка квартира.

Таким образом, обе стороны кредитного договора являются ограниченными в своих правах собственниками жилого помещения. Это означает, что заемщик имеет право фактически владеть приобретенной им квартирой, но распоряжаться ей может исключительно с разрешения кредитора. Полноправное же владение имуществом становится возможным только после исполнения обязательств перед банком. Такое, на первый взгляд, безвыходное положение все же имеет пути решения. На практике заемщики с целью реализации квартиры, находящейся в залоге у банка, чаще всего используют следующие способы продажи имущества:

  • продают самостоятельно;
  • оформляют сделку с участием кредитной организации;
  • продают банковский долг;
  • реализуют имущество, досрочно погашая ипотечный кредит.

Самостоятельная продажа  квартиры

Сразу стоит оговориться, что этот способ хоть и считается законным, однако, применение его допускается, если соблюдено одно важное условие: покупатель должен быть проинформирован об имеющемся обременении. В противном случае такая сделка рассматривается как мошеннические действия со стороны продавца.

Если сторона-приобретатель в курсе и согласен  купить  квартиру, находящуюся в залоге, алгоритм реализации объекта недвижимости будет следующим:

  • Личное посещение покупателем кредитной организации с целью уведомления о намерении приобрести залоговую квартиру.
  • Оформление письменного соглашения между покупателем и банком (обязательно нотариальное удостоверение).
  • Открытие в банке двух ячеек. В первую покупатель помещает остаток кредитной задолженности, во вторую – остаток стоимости приобретаемого жилья.
  • Снятие кредитором обременения с квартиры.
  • Подписание договора купли-продажи между продавцом и покупателем с последующей регистрацией его в органах Росреестра.
  • Совершение регистрационных действий после чего продавец получает доступ к остатку денежных средств, хранящихся во второй банковской ячейке.

Реализация квартиры с вовлечением кредитора

Этот способ реализации практически полностью аналогичен предыдущему. Разница состоит лишь в том, что поиском покупателя и оформлением сделки, в том числе регистрацией договора купли-продажи, занимается  банк. Продавцу в лице заемщика необходимо только обратиться к кредитору с уведомлением о намерении продать ипотечное жилье. По завершению сделки продавец, как и в предыдущем случае, получит средства от продажи за вычетом суммы остатка по кредитному договору.

Способ этот нельзя назвать выгодным, так как поиском покупателя занимается непосредственно кредитор, который в первую очередь заинтересован в погашении долга. Следовательно, цена будет невысокая, а значит и прибыль заемщика незначительной.

Реализация квартиры с продажей долга

Закон не запрещает заемщику продать имеющийся у него долг. В случае реализации ипотечного договора, обязательства перед банком переоформляются на покупателя, который обязуется погасить долг в те же сроки и на тех же условиях. Вследствие такой сделки покупатель приобретает квартиру, продолжая выплачивать долг первоначального заемщика, в продавец освобождается от долгового бремени и лишается жилья.

Обогатиться при таком способе реализации вряд ли получится, так как охотников на жилье с ипотечным долгом не так уж много. Если опустить несущественные детали, алгоритм продажи квартиры в данном случае будет включать всего два этапа:

Обращение покупателя в банк с предоставлением стандартного пакета документов потенциального заемщика.
Переоформление обязательств на нового заемщика с предварительной оценкой реализуемой квартиры.

Вся документация от начала до завершения сделки оформляется кредитором. От заемщика требуется лишь поставить личную подпись в договоре переуступки.

Важно! Покупателем квартиры с долгом может выступать не только частное лицо, но и организация, например, другой банк. В этом случае второй кредитор предоставляет ссуду на погашение старого кредита на более выгодных для продавца условиях. Вариант выгодный, если прежний кредитор не наложит запрет на продажу долга.

Продажа квартиры с досрочным погашением ипотечного кредита

  • Идеальный способ реализации при условии того, что заемщику удастся найти покупателя, готового предоставить средства для досрочного погашения долга. Отыскать желающих приобрести жилье с обременением не так уж просто, поэтому возможность применения такого способа продажи напрямую зависит от удачи.

Наибольшей популярностью подобная схема пользуется среди заемщиков, являющихся участниками долевого строительства. На квартиры в новостройках спрос всегда выше, нежели на вторичку. Однако, и в этом случае действовать нужно последовательно. Для начала следует уведомить кредитора, предоставив весомые аргументы в пользу намерения продать залоговое жилье, так как банки не всегда приветствуют такие сделки. Дальнейший план действий заемщика будет включать следующие шаги:

  • Получение в банке справки о сумме остатка задолженности по договору ипотечного кредитования.
  • Оформление в нотариальной конторе соглашения между продавцом и покупателем.
  • Снятие с регистрационного учета всех прописанных в квартире лиц, включая детей заемщика.
  • Получение от покупателя задатка, соответствующего по величине размеру остатка долга перед банком.
  • Получение у кредитора справки о погашении задолженности и снятии обременения с квартиры.
  • Подписание и регистрация купчей, включая окончательный расчет с покупателем.

Можно ли продать квартиру, приобретенную по программе НИС?
Отличительная особенность военной ипотеки заключается в том, что приобретенное таким образом жилье обременено дважды. Помимо банка, права на квартиру может заявить еще и Министерство обороны в лице Росвоенипотеки. Снятие обременения со стороны кредитора и государства становится возможным в случае полного погашения задолженности и выслуге лет. Тем не менее, продажа такой квартиры возможна. При этом реализация осуществляется в несколько последовательных этапов:

  • Уведомление Росвоенипотеки о намерении продать жилье с одновременным уведомлением кредитной организации.
  • Получение у кредитора справки об остатке задолженности.
  • Внесение заемщиком оставшейся суммы долга.
  • Поиск и выбор покупателя.
  • Снятие обременения со стороны кредитной организации с выдачей справки об отсутствии задолженности перед банком.
  • Получение выписки из ЕГРП, подтверждающей отсутствие наложенных на квартиру обременений.

Оформление купчей по стандартной схеме продажи жилого помещения.

Погашение долга перед Министерством обороны осуществляется за счет средств, полученных в ходе реализации квартиры. При этом допускается использование средств материнского капитала.
В целом, схема работает, однако, перед реализацией задуманного плана предпочтительнее проконсультироваться со сведущим в подобных делах юристом.

Иногда кажется, что в желании избавиться от непосильного бремени ипотеки все способы хороши. И если всерьез озадачиться данной темой, то можно найти и другие, более простые способы продажи квартиры, находящейся в залоге у банка, например, обратиться за помощью к посредническим организациям. Однако, прежде чем бросаться к первому встречному брокеру, важно просчитать возможные риски. А что если предложенный вариант окажется мошеннической схемой? Именно поэтому в столь серьезных вопросах разумнее рассчитывать только на законные способы продажи недвижимости и не стесняться прибегать к помощи компетентных в данной сфере специалистов.