Как продать долю в квартире – пошаговая инструкция в 2019 году

В 2019 году широко распространено такое понятие, как «долевая собственность». Много людей обладают долей в какой-либо недвижимости.

Но несмотря на это, многие люди далёкие от юрисдикции задаются кучей вопросов, когда им нужно продать свою жилплощадь. 

Какой документ принести?. Когда сделка считается законной?..В какие органы обратиться?..На эти и многие другие вопросы, просто и понятно ответит эта статья.

Что такое понятие «долевой собственности».

Начнем с определения. Долевая собственность – это один из видов собственности, когда собственнику принадлежат часть от общей площади. Есть несколько характерных основных черт, которые не дадут перепутать его с каким-то другим видом собственности:

  • несколько владельцев. Это самая очевидная и характерная;
  • расходы на квартиру будут распределяться между всеми участниками. Например, ремонт. Доходы так же будут распределены между всеми ее участниками, если например, квартира будет сдаваться;
  • долевая разделенность присутствует только в письменном виде. В реальности никто квартиру на части не делит. Но, один из владельцев по своему желанию может потребовать часть имущества, соразмерную его доле. И ему нельзя в этом отказать. Данное право распространяется не только на дом, но и на такое как: земельный участок, другие объекты типа гаража и т.д.
  • общая согласованность. Все действия, связанные с квартирой будут проводиться на основе общего решения;
  • один владелец доли может по закону выкупить у другого владельца его долю. Это не будет являться правонарушением;

Как продать свою долю?.

Процесс это небыстрый. Здесь потребуется не только покупатель, но и опытный специалист. Но, условно этот процесс можно разделить на несколько этапов:

Поиск покупателя. Чтобы продать квартиру – необходимо сначало найти покупателя. Так как будет продаваться часть от всей квартиры, это сузит круг желающих;

Разослать уведомление всем участникам. Как писалось выше, один из признаков долевой собственности, это общая согласованность. Поэтому просто нельзя взять и продать квартиру, не дав об этом знать остальным владельцам. В уведомлении нужно известить не только об продаже доли, но так же об условиях сделки, расчеты, срок передачи имущества, люди за которыми остаётся право им пользоваться. Без уведомления сделка не будет считаться законной (п. 2 ст. 250 ГК РФ). Письмо должен составить и отправить нотариат, самому его оформлять нельзя (п. 2.5 Письма ФНП № 1033/03-16-3). В свою очередь, ответом станет письмо от другого нотариата. Можно вручить уведомление лично. Тогда на руках должен остаться документ, который подтверждит, что содольщик получил уведомление. Либо, отправить его по почте ;

Нельзя спешить с продажей доли. Сначало следует дождаться решения остальных хозяевов. Пользуясь своими правами, они могут выкупить у продавца его долю (п. 1 ст. 250 ГК РФ).

В отличии от других видов купли-продажи, продажа доли является обязательным видом с участием нотариата (ч. 1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ). Нотариус засведетельствует факт купли-продажи, занесет данные в общий реестр, поставит необходимые печати и если останутся какие-то вопросы, проконсультирует;

После получения свидетельства нотариата, следует обратиться в Многофункциональный Центр. Многофункциональный центр – это государственный центр, который оказывает государственные и муниципальные услуги. Они засведетельствуют факт передачи прав собственности. Если такового нет, следует обратиться в учреждение общего реестра, которые зарегистрирует данное дело;

Далее следует получить выписку из ЕГРП. ЕГРП – это единый государственный реестр прав.

Необходимо взять с собой паспорта участников сделки, квитанцию об уплате пошлины, договор оформленный и заверенный нотариусом, заявление, извещение или отказ других собственников;

Если нет согласия от других собственников.

Бывает и так, что при извещении всех участников не было получено согласия на продажу. Не отчаивайтесь. Это не лишает человека продать свою долю. Есть несколько решения проблемы:

  • признание отказа как от приемущественно права на покупку. В том случае, все действия с дробью продолжаются в общем порядке;
  • при отказе заверить сделку нотариально можно оформить его по договору безвозмездного дарения. Это не влечет за собой судебных проблем.

Что делать, если долю выкупил другой участник?

Если другие собственники выкупают долю, то порядок меняется, но сохраняется условия. Это свидетельство (выписка) из ЕГРП, уведомление или доказательства того, что другие собственники его получили, паспорта. Если собственник отказывается от своей доли, необходимо предоставить письменный отказ.

Вновь потребуется помощь нотариуса. Он должен заверить договор и внести данные в общий реестр, так же добавить на бланк печать. За это кстати, потребуется заплатить. Цена будет зависеть от региона проживания. 

Затем можно будет обратиться в Многофункциональный центр или ЕГРП, где будет зарегистрирован факт купли-продажи.

Какие законы используются в купле-продаже?

В этом поможет гражданский (глава 16) и налоговый кодексы, ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности», ФЗ № 218 «Об регистрации недвижимости», «Основы гражданства при нотариате», письмо с методическими рекомендациями для нотариата ФНП № 1033/03-16-3.

Продажа имущества несовершеннолетнего.

Это довольно распространенный вопрос. Как продать часть квартиры, если ее хозяин – несовершеннолетний? При этом, чтобы все оставалось в законном порядке?

Закон РФ говорит, что дети в силу своего возраста не могут распоряжаться своим имуществом. Но, его интересы всеравно должны учитываться. 

Продажа должна проходить под четким надзором служб опеки и с их согласия. До продажи должен быть открыт счёт на имя ребенка – туда позже перейдут деньги, вырученные от продажи. Должен быть составлен документ, который сможет это подтвердить. 

Должен быть ещё один документ, в котором будет указано новое местожительства ребенка. Нельзя продавать его долю, если у него нет другого дома. При этом, условия в новом жилье не должны уступать тем, в которых жил ребенок. Обо всем можно так же подчеркнуть из ст. 60 СК РФ, ст. 26, 28, 37 ГК РФ.

Что делать, если….

Бывает и отдельные случаи купли-продажи, со своими нюансами. Здесь мы их и рассмотрим.

Если у квартиры всего два владельца?

В этом случае практически ничего не меняется. Все тоже самое, что и при большем числе сообственников.

Можно ли продать долю в квартире, если за нее платится ипотека?

Нет, нельзя. Так как квартира находится в залоге перед банком. Пока не будет полностью погашен долг перед банком, квартиру продавать нельзя.

Если от других домовладельцев не было получена ответа на уведомление.

Здесь можно воспользоваться тридцатидневным ожиданием. Если после тридцати дней ожидания не было получено ответа, то продавец имеет полное право продолжить продажу квартиры.

Что делать, когда долю в квартире продают после развода?

Зависит от того, когда квартира была куплена. В случае, если доля была приобретена продавцом до брака, то он имеет полное право продать ее даже без уведомления другого участника. Но, если часть была получена в совместном браке, то он обязан прислать не только извещение, но и получить разрешение на продажу совместного имущества.

Способ передачи денег продавцу.

Продавец может получить свои деньги только после того, как покупатель стал полноправным хозяином купленной площади. До этого момента их можно передать «третьей стороне»: банку или нотариусу.

Самым распространенным способом оплаты стало хранение нотариусом денег на специальном депозите. Этот способ довольно прост – на имя нотариуса открывается отдельный счёт, на котором хранятся деньги. Это ещё называют «заморозкой». После того, как покупатель получил право собственности, продавец может получить свои деньги.

Итог.

Что же, вот и все. В данной статье были разобраны все вопросы, которые могли появиться при покупки и продаже доли. Если же ещё есть вопросы, то обратитесь к опытному юристу, который проконсультирует вас по этому вопросу.