Как оформить задаток за квартиру при покупке

Понятие задатка четко сформулировано законодателем и закреплено ст. 380 ГК РФ. Согласно этой правовой норме таковым признается денежная сумма, передаваемая одной из сторон будущей сделки другой в обеспечение исполнения обязательств по договору. Наиболее распространена практика применения соглашения о задатке при заключении договоров купли-продажи объектов недвижимого имущества, например, при покупке квартир. Простыми словами задаток — это предоплата, гарантирующая исполнение обязательств, возложенных на стороны договорных отношений.

Сущность соглашения о задатке и необходимость его применения

Необходимость внесения задатка чаще всего возникает в связи с невозможностью покупателя уплатить полную стоимость квартиры сразу, либо продавец собирает необходимый пакет документов для продажи, поэтому стороны договора как бы отсрочивают заключение основного соглашения. Периода отсрочки хватает на то, чтобы покупатель нашел недостающую сумму, а продавец подготовил полный пакет документов на реализуемую недвижимость.

Уплаченная по соглашению о задатке сумма в последствие учитывается при окончательном расчете, в результате чего итоговая стоимость квартиры уменьшается на величину внесенной покупателем предоплаты. 

Юридическая сущность задатка заключается в получении гарантий того, что в будущем сделка между сторонами будет совершена. Для покупателя задаток – это гарантия того, что продавец не реализует недвижимость другому лицу и не изменит конечную стоимость квартиры. В свою очередь продавец приобретает надежного покупателя, который в последствие не откажется от покупки жилого помещения. В итоге обе стороны сделки обеспечивают себе определенные гарантии исполнения обязательств в будущем.

Важно! Соглашение о задатке – это письменный юридически грамотно оформленный документ, на основании которого осуществляется передача денежных средств одной из сторон сделки другой. Ни в коем случае нельзя соглашаться на передачу средств на основании устной договоренности с продавцом. Так покупатель рискует потерять и деньги, и квартиру. Письменная расписка в данном случае без соответствующего договора не является основанием для возврата переданных продавцу средств. Такой документ лишь подтверждает факт передачи предоплаты, но не обеспечивает сторонам никаких гарантий.

Еще один существенный нюанс касается величины вносимой покупателем предоплаты. Так как размер задатка на законодательном уровне не определен, его величина устанавливается по договоренности сторон соглашения. На практике принято устанавливать задаток в размере 5-10% от стоимости жилья. Если продавец предлагает внести большую сумму, стоит задуматься о чистоте его намерений.

Нередки ситуации, когда покупатель вносит до 50% стоимости квартиры, после чего возникают всевозможные обстоятельства, препятствующие заключению основной сделки, например, обременения, которые продавец не в силах снять. Подобного рода мошеннические схемы крайне запутанны и зачастую ставят покупателя в безвыходное положение, когда тот не может ни вернуть деньги, ни получить обещанную квартиру. Именно поэтому перед непосредственным подписанием соглашения о задатке и передачей денежных средств важно проверить предлагаемую жилплощадь на «чистоту».

Правила оформления соглашения о задатке

ГК РФ определяет только форму соглашения о задатке, в то время как унифицированного образца договора не предусмотрено. Стороны вправе самостоятельно составить текст документа, при условии того, что в нем будут содержаться обязательные для соглашения о задатке сведения. К таковым относятся следующие:

  1. Личные данные обеих сторон соглашения (ФИО, адрес регистрации, данные паспорта). В качестве продавца указывается непосредственный собственник реализуемого имущества, а не его представитель.
  2. Наименование, место нахождения и существенные характеристики жилого помещения, в том числе стоимость, по которой оно реализуется.
  3. Точная сумма задатка (должна указывается в цифрах и расшифровываться прописью). Соглашение о задатке допускает передачу средств, как наличными деньгами, так и безналичным переводом на счет собственника. В первом случае обязательно оформление расписки, во втором – указание в документе номера счета продавца.
  4. Перечень обязательств, возлагаемых договором на продавца и покупателя. В данном случае покупатель обязуется произвести оплату стоимости квартиры в полном объеме в определенные сторонами сроки. В свою очередь продавец обязуется передать жилое помещение покупателю, предварительно освободив его от проживающих и зарегистрированных лиц.
  5. Ответственность сторон за нарушение условий соглашения. Обычно покупатель в случае отказа внести оставшуюся стоимость квартиры лишается возможности возврата внесенного по соглашению задатка, а продавец за отказ заключить впоследствии договор купли-продажи возвращает покупателю двойную сумму задатка.
  6. Дополнительные условия, имеющие значение для обеих сторон соглашения. К примеру, можно внести положение, касающееся раздела и выплаты коммунальных платежей или пункт о возможности покупки квартиры вместе с остающейся в ней мебелью и другие нюансы.
  7. Точные сроки проведения самой сделки и ее регистрации в органах Росреестра.
Обратите внимание! Понятия задатка и аванса неравнозначны. Законодательство не содержит точного определения аванса, однако, между двумя этими понятиями существуют характерные отличия. Так, например, аванс уплачивается при заключении основного договора и представляет собой частичное погашение полной стоимости объекта, однако, внесение суммы предоплаты не гарантирует исполнения возложенных на стороны соглашения обязательств. Кроме того, при уплате аванса стороны не могут быть привлечены к ответственности, предусмотренной соглашением о задатке. Это означает, что в случае неисполнения обязательств по договору у покупателя отсутствует возможность возврата уплаченного аванса, а продавец не вправе оставить выплаченную ему сумму (в зависимости от того, кто является виновником нарушения условий договора).

Нюансы оформления и передачи денежных средств

Подобного рода документы не нуждаются в обязательном нотариальном удостоверении, однако, с целью безопасности и гарантирования последующего исполнения возложенных на продавца и покупателя обязательств, предпочтительнее доверить оформление документа опытному юристу. Составляется соглашение в двух экземплярах (по числу сторон договорных отношений). 

Если соглашением сторон определен наличный расчет, продавец должен собственноручно написать расписку о получении от покупателя суммы задатка. При оформлении расписки в печатном виде документу требуется нотариальное удостоверение. 

Важно! Передачу денежных средств с последующим оформлением расписки предпочтительнее осуществлять в присутствии незаинтересованных свидетелей.

Документ о получении денежных средств в качестве предоплаты должен содержать:

  • наименование (расписка);
  • полную дату;
  • данные покупателя и продавца;
  • величину передаваемого продавцу задатка. При этом в расписке должно быть указанно точное наименование передаваемой суммы (задаток);
  • сведения об объекте недвижимости;
  • личную подпись продавца.

Если по документам продавцов несколько (например, когда двое и более родственников владеют квартирой на праве общей долевой или совместной собственности), каждый из них должен написать расписку от своего имени с указанием конкретной суммы пропорциональной величине принадлежащей собственнику доли.

Покупку квартиры нельзя назвать безопасной сделкой. В связи с этим соглашение о задатке призвано обезопасить стороны договорных отношений и обеспечить исполнение их обязательств в будущем. Соглашение о задатке в данном случае выступает гарантом исполнения обязательств как продавца, так и покупателя.