Как обезопасить себя при покупке квартиры

Любая сфера деятельности сопряжена с рисками для ее участников. При совершении сделок эти риски только возрастают. Всегда существует вероятность того, что человек может пострадать. Именно поэтому в случаях приобретения недвижимости и покупатель, и продавец стараются обезопасить себя настолько, насколько это возможно. Чтобы знать, в чем себя подстраховать, необходимо изучить все возможные варианты неприятностей, которые поджидают приобретателя при покупке квартиры.

В зависимости от находящейся в распоряжении покупателя денежной суммы и конкретных обстоятельств первый вопрос, которым он задается – какое жилье приобретать? В данном случае имеется ввиду жилое помещение в новостройке или бывшая в употреблении квартира, выставленная на вторичном рынке жилья. 

Риски при покупке квартиры 

Вторичный рынок – это всегда риск, особенно если квартира подозрительно дешевая в сравнении с аналогичными вариантами. В связи с этим, перед тем как заключать договор, важно проверить жилое помещение на наличие скрытых угроз, которые могут выражаться в следующем:

1. Обременения 

Квартира с обременением предполагает ограничение права ее владельца в части совершения сделок, в том числе купли-продажи. Если это арест, то регистрационные действия в отношении такого объекта недвижимости категорически запрещены. Следовательно, покупатель, опрометчиво подписавший договор и уплативший полную стоимость жилого помещения, попросту не сможет зарегистрировать его на себя.

Теоретически снять арест можно, но для этого придется обращаться в суд и доказывать, что основание наложения ареста на квартиру исчерпано. 

Обратите внимание! Если арест наложен приставами, вероятнее всего, основанием применения данного вида ограничения является неисполнение должником судебного решения имущественного, либо неимущественного характера.

Не менее страшен залог. По своей сути данный вид ограничения предполагает обеспечение исполнения обязательств перед кредитором, поэтому если покупатель столкнулся с залоговой квартирой, велика вероятность того, что долг по кредиту не погашен. А снятие обременения в виде залога становится возможным только после погашения тела кредита и начисленных по нему процентов. 

В любом случае покупателю квартиры с обременением придется, либо исполнять обязательства продавца, чтобы получить возможность зарегистрировать приобретенную недвижимость, либо оспаривать сделку в суде. Причем не факт, что суд встанет на сторону истца, так как обязанность по проверке квартиры на обременение в большей степени возлагается на покупателя, нежели на продавца. Если продавец что-то скрывает, у покупателя существует возможность перестраховаться и проверить жилье на предмет обременений. Сделать это можно, заказав платную выписку из ЕГРН в отделении МФЦ или на официальном сайте Росрестра в режиме онлайн. 

2. Наследники

От подобного сюрприза не застрахован даже опытный покупатель. Опасность заключается в том, что после приобретения квартиры могут объявиться преемники умершего собственника и оспорить совершенную сделку купли-продажи. Чтобы обезопасить себя от таких последствий нужно тщательно проверять правоустанавливающий документ на реализуемое жилье. Иногда таковым выступает свидетельство о праве на наследство, в связи с чем сразу возникает вопрос: нет ли других преемников у скончавшегося собственника. Если продавец вступил в права на основании свидетельства, выданного нотариусом, подозрений возникнуть не должно, так как должностное лицо обязано оповестить о смерти всех потенциальных преемников наследодателя, а в случае их отказа от наследства оформить свидетельство в соответствии с правилами вступления в наследственные права.

Как бы то ни было не вступившие в наследственные права в установленный законом срок преемники, вправе сделать это даже по прошествии нескольких лет, если докажут уважительность пропуска этого срока (например, отсутствие сведений о смерти наследодателя). Результатом долгих судебных разбирательств будет признание сделки недействительной. Покупатель лишится квартиры и, вероятнее всего, уже не сможет вернуть потраченные средства.

Не менее опасно столкнуться с продавцом, реализующим квартиру на основании генеральной доверенности собственника. В таких случаях крайне важно настоять на встрече с реальным продавцом, а не его представителем. Может оказаться и так, что собственника уже нет в живых, а другие наследники не знают об этом. 

Обратите внимание! Со смертью гражданина действие генеральной доверенности автоматически прекращается.

Если покупателю попался продавец, действующий от имени собственника жилого помещения, необходимо тщательно проверить представленный им документ на предмет истечения срока действия, а также настоять на встрече с доверителем. В противном случае, разумнее отказаться от столь сомнительной сделки.

3. Нездоровый продавец 

Речь, разумеется, идет не о простуженном человеке, а мошеннической схеме с участием ограниченного или лишенного дееспособности лица. Собственник квартиры может оказаться под давлением третьих лиц или попросту психически нездоровым человеком. Сам покупатель вряд ли сможет правильно оценить состояние продавца, но настоять на нотариальном удостоверении сделки вправе. 

Вообще любые сделки с недвижимостью предпочтительнее совершать в присутствии нотариуса, причем некоторые из них даже требуют обязательного нотариального удостоверения, например, если осуществляется купля-продажа квартиры в долевой собственности нескольких продавцов или если один из собственников не достиг возраста совершеннолетия.

Для чего в таких случаях нужен нотариус? Во-первых, только он может правильно оценить состояние продавца, во-вторых, проверит достоверность представленных продавцом документов.

Совершая сделку с участием риелтора, можно столкнуться с недобросовестным посредником, который теми или иными способами оказывает давление на не совсем адекватного продавца. Таковым может оказаться человек, страдающий хронической наркотической или алкогольной зависимостью, который спустя некоторое время после продажи квартиры одумается и пойдет в суд оспаривать уже совершенную сделку. Если факт давления, либо введения в заблуждение удастся доказать, суд признает договор купли-продажи недействительным и обяжет участников сделки вернуться к исходному варианту: продавца — вернуть деньги, а покупателя – передать квартиру продавцу. Стоит отметить, что на момент принятия решения полученные продавцом средства могут быть уже потрачены.

Обратите внимание! Если продавец квартиры – глубоко больной или невменяемый человек, от его имени может действовать только назначенный судом опекун. Родственник с генеральной доверенностью в данном случае не подойдет. Нужно требовать соответствующее решение суда о признании собственника недееспособным, а сделку совершать исключительно через нотариуса.

4. Невидимые жильцы

Покупка квартиры с прописанными в ней гражданами — это как дом с привидениями. Жильцы за долгие годы могут ни разу не проявиться, а могут явиться и в одночасье потребовать предоставить им доступ в жилое помещение, в том числе через суд. 

Перед совершением сделки в обязательном порядке нужно заказать справку в паспортном столе или управляющей компании, чтобы удостовериться в отсутствии жильцов, наделенных правом проживания в реализуемой квартире. Таковыми могут выступать лица, отбывающие срок в колониях и тюрьмах, граждане, временно выписанные в связи с прохождением лечения в специализированном учреждении, а также лица, временно проживающие в домах-интернатах, в том числе дети.

Простой пример. Гражданин выписан из муниципальной квартиры в связи с необходимостью отбытия назначенного по приговору суда наказания. В период отсутствия его мать приватизирует и продает некогда общее жилье. 

Тем не менее, теперь за такими людьми сохраняется право проживания в своей квартире, оспорить которое невозможно. Отсудить бывшему заключенному такое жилье не получиться, однако, вместе с покупателем и его семьей будет жить посторонний человек. И от этого никуда не деться.

Как обезопасить сделку купли-продажи квартиры?

Что касается рисков при покупке новой квартиры, то они постепенно сводятся к нулю. И здесь можно дать лишь один дельный совет: приобретать жилье лучше у проверенного застройщика с хорошей репутацией и положительными отзывами. Кроме того, если квартира покупается с использованием средств господдержки, о юридической чистоте сделки позаботятся посреднические структуры, действующие от имени государства. 

В отличие от первичного, вторичный рынок буквально кишит всевозможными подводными камнями, а, чтобы не оказаться в последствие и без денег, и без квартиры, необходимо как следует проверить приобретаемое жилье. В первую очередь нужно сконцентрироваться на доскональном изучении документации, представленной продавцом жилья. Здесь важно проверить не только паспорт собственника, но и документы на квартиру (свидетельство о праве).

Обратите внимание! В документах не должно быть помарок, исправлений и ошибок. Все данные о жилом помещении и данные продавца должны совпадать во всех представленных документах.

Попутно нужно заказать выписку из ЕГРН (чтобы проверить жилье на наличие обременений), из домовой книги (чтобы удостовериться в отсутствии лиц, имеющих право на проживание в данной квартире), а также справку из ЖЭК (если только покупатель не согласен гасить долги бывшего владельца квартиры после покупки жилья).

Еще один немаловажный момент касается содержания договора купли-продажи. Читать договор нужно очень внимательно, так как велика вероятность внесения в его текст ошибочных, либо заведомо ложных сведений. Это может выражаться, например, в несоответствии адреса квартиры с адресом жилого помещения, указанного в свидетельстве о праве собственности.

Подводя итоги анализа возможных рисков, можно выделить некоторые нюансы, на которые важно обращать внимание при совершении сделок купли-продажи недвижимости:

  1. Если дееспособность продавца вызывает сомнения, нужно запросить справку из Психоневрологического диспансера.
  2. Не нужно стесняться требовать согласие второго супруга на продажу имущества независимо от того, является ли квартира совместной собственностью супругов или единоличной собственностью одного из них.
  3. Если один из собственников не достиг возраста совершеннолетия, для совершения сделки необходимо официальное разрешение опеки.
  4. Если продавец действует по доверенности от имени собственника квартиры, необходимо настоять на присутствии последнего при совершении сделки купли-продажи.

И последнее, о чем важно сказать. В деле приобретения квартиры не стоит полагаться на везение и личный опыт, лучше заранее подготовиться и обезопасить себя от последствий неудачной сделки.