Как делится квартира в ипотеке при разводе

Большинству российских семье купить квартиру на условиях прямой выплаты продавцу накопленных или заработанных денежных средств достаточно сложно. Для решения вопроса улучшения жилищных условий прибегают к услугам банков. Для многих ипотечное кредитование — это единственный шанс приобрести собственную жилплощадь.

Частая причина покупки квартиры – заключение брака. Новой семье нужно отдельное пространство. Есть соответствующее положение гражданского законодательства, в соответствии с которым, супруги, приобретая имущество в период зарегистрированного брака, становятся равноправными собственниками. 

В случае, когда совместная жизнь у супругов не сложилась, начинается сложный юридический процесс раздела имущества. Если право собственности ограничено в силу ипотечного договора, у пары есть несколько вариантов решения существующего имущественного спора.

Сложность раздела состоит и в том, что при заключении договора, часто основным должником оформляют только одного из супругов. Для второго – это психологический сигнал, автоматически освобождающий его от всех обязательств по кредиту. Но, с точки зрения закона, это равноправный участник сделки. Он может быть также вписан в договор на условиях поручителя или созаёмщика. 

Что влияет на результат раздела ипотечной квартиры?

По общим условиям законодательства, при разводе будет осуществлен раздел не только права собственности на недвижимое имущество, но долговые обязательства перед финансовой организацией, выдавшей кредит. И собственность, и обязательства делятся между супругами поровну. Исключением из этого правила становится ряд возможных обстоятельств, таких как:

  1. Большая часть денежных обязательств была погашена одним из супругов путем реализации неделимого имущества (дар, наследство).
  2. Наличие совместных несовершеннолетних детей.

Иные обстоятельства частного характера, имеющие отношение к разделу имущества супругов, также могут влиять на конечный результат.

Варианты раздела ипотечной квартиры

Разделить ипотечную квартиру при разводе можно следующими способами:

1. Досрочное погашение ипотечного договора и снятие обременения. 

Этот вариант является наиболее простым и быстрым способом разрешения сложившейся ситуации. В данном случае ипотечная квартира выставляется на продажу, цена должна быть не менее чем сумма, достаточная для погашения оставшейся части долга перед кредиторами. После погашения задолженности, снимаются ограничения с квартиры и деньги, оставшиеся сверх потраченных средств на погашение ипотеки, делятся между супругами поровну.

Важно помнить, что при принятии решения проводить подобную сделку надо уведомить кредитную организацию. Без согласия банка отчуждение не производится. Покупатель также должен быть уведомлен об имеющемся обременении на момент покупки.

Важно отметить, что банки редко дают согласие на продажу заложенного имущества из-за финансово невыгодной ситуации. Поскольку ипотека будет гаситься досрочно, он недополучит проценты за пользование заемными средствами в полном объеме. 

2. Отказ одного из супругов от собственности в ипотечной квартире.

Если при разделе имущества, один из бывших супругов отказывается от своих прав собственности на недвижимость, он также освобождается от уплаты платежей по ипотечному договору. Оставшийся собственник принимает на себя всю меру ответственности за исполнение принятых обязательств. Оформляется подобный вариант заключением трехстороннего дополнительного соглашения к договору ипотеки, который будет непосредственной частью договора. В соответствии с соглашением меняется сторона договора. Стороны соглашения:

  • Супруг;
  • Супруга;
  • банк.

Для заключения такого соглашения требуется согласие финансовой организации. Если по результатам проверки кредитной истории выясниться, что бывший супруг, за которым осталось право собственности, является неблагонадежным заемщиком, банк может отказать в изменении стороны ипотечного договора. 

За проведение процедуры по замене лица в обязательстве кредитная организация вправе получить комиссионные.

Подобные варианты невозможны при наличии военной ипотеки, когда стороной по договору может быть только тот супруг, который проходит военную службу. 

Обстоятельства, усложняющие раздел имущества

При наличии у супругов несовершеннолетних детей процедура раздела имущества заметно усложняется. Особенно, если первый взнос за ипотеку был внесен с использованием средств материнского капитала. С учетом требований законодательства, получатель сертификата (а, следовательно, и основной заемщик по договору), давал обязательство по выделению доли приобретенной недвижимости между детьми и супругом после снятия обременений. 

При рассмотрении подобной категории дел, суды придерживаются мнения, что подобная квартира не может рассматриваться исключительной собственностью супругов. Обязательства по погашению ипотечного долга в этом случае может сохраниться в равных долях на основании решения суда. При этом также учитываются такие обстоятельства, как:

  1. Нахождение матери в декретном отпуске, и соответственная временная нетрудоспособность.
  2. Вероятные алиментные обязательства.

Стоит отметить, что ни один из предложенных вариантов раздела имущества не нравится кредитной организации. Чтобы предупредить возможные ситуации с разводом, банк включает в договор право требования досрочного погашения займа. Это право предоставлено ему на основании положений гражданского законодательства.

В случае дальновидности супругов, на случай развода можно заключить брачный контракт. Определится с долями и системой распределения дальнейших обязательств еще до покупки квартиры.