Что такое субаренда нежилого помещения и для чего она нужна.

Субаренда – это предусмотренный гражданским законодательством вид правоотношений, при котором арендатор передает свои права пользования и владения имуществом третьим лицам.

Несмотря на простоту формулировки, процесс субаренды имеет ряд нюансов, которые необходимо учитывать при подготовке к реализации вышеназванного правоотношения. 

Наиболее типична субаренда в отношении нежилых помещений (аренда офисов, складов, производственных помещений). Нежилое помещение – это специфический статус помещения, на которое распространяются соответствующие санитарные нормы, предусмотренные для помещений, где люди не находятся постоянно. 

Специфика договора

Договор субаренды представляет собой письменное соглашение между арендатором и субарендатором помещения, на основании которого возникает право субарендатора временно владеть и пользоваться нежилым помещением.

При формировании договора необходимость получения согласия собственника зависит от положений первоначального договора аренды. Если уведомление собственника является обязанностью арендатора, то невыполнение данного требования влечет недействительность заключенного договора субаренды. Способ информирования собственника также предусмотрен договором. Это может быть письменное извещение, устное извещение, извещение с применением цифровых средств связи и так далее.

Договор между участниками субаренды заключается в двух экземплярах. Оба имеют одинаковую юридическую силу. 

Особенности срока заключения договора

Договор субаренды не может быть длительнее заключенного договора аренды. В свою очередь при заключении договора аренды на срок больше 12 месяцев, он должен пройти госрегистрацию в органах кадастра и картографии с внесением соответствующих сведений в правоустанавливающие документы на объект недвижимости. Подобные правила распространяются и на рассматриваемый договор субаренды нежилого помещения. Исключением является тот факт, что правоотношения субаренды не предусматривают автоматической пролонгации договора на тот же срок. По истечению срока действия необходимо подготавливать новый договор между участниками. 

Содержание договора субаренды

Договор должен быть досконально проработан по всем ключевым моментам, по которым стороны должны договориться для взаимовыгодного сотрудничества на равноправной основе. 
В первую очередь – это соглашение участников по предмету договора. 

Предметом в данном случае будет выступать арендованное помещение целиком или в части. Также необходимо прописать в договоре точный адрес местонахождения нежилого помещения и его характеристики как объекта недвижимости (метраж, этажность и так далее).

Второй важный пункт, по которому стороны должны прийти к соглашению – это цена договора. То есть, какую сумму субарендатор будет выплачивать арендатору за право владеть и пользоваться соответствующим имуществом.

Третий важный пункт – порядок взаиморасчетов участников сделки. 
Здесь за основу берется то, кто именно является участником сделки. Если и арендатор, и субарендатор являются хозяйствующими субъектами (то есть юридическими лицами, зарегистрированными в установленном порядке или индивидуальные предприниматели), то взаиморасчеты между ними предусмотрены исключительно путем перечисления денежных средств с расчетного счета одной стороны (субарендатора) на расчетный счет другой (арендатора). В дальнейшем с этого счета будут рассчитываться налоги для стороны арендатора. При участии в сделке обычных граждан допускаются взаиморасчеты наличными денежными средствами.

Четвертый важный пункт – необходимо договорится по вопросу целевого использования помещения. При подписании договора, арендатор должен был быть ознакомлен с требованиями собственника относительно нецелевого использования арендуемого помещения. В случае нарушения этого пункта есть вероятность расторжения договора между собственником и арендатором. Расторжение первоначального договора влечет прекращение действия договора субаренды, так как один из участников сделки выбыл. 

Например, при аренде складского помещения собственником склада был наложен запрет на формирование офисного помещения на территории. Однако арендатор поступил по-своему, и разместил административный аппарат своей компании внутри складского помещения. В случае, когда собственнику становится известно о нарушении подобного запрета, он имеет право расторгнуть соответствующий договор. В этом случае страдают интересы субарендатора, который действовал в рамках правового поля, установленного договорными отношениями с арендатором. 
Или наоборот, субарендатор мог совершить нарушение запрета. В данном случае право расторжения договора сохраняется за собственником, даже если оно не предусмотрено договором. Это правомочие допустимо на основании закона, равно как при нанесении ущерба намеренными действиями собственности. 

Необходимые документы для заключения субаренды

Для подтверждения пунктов, указанных в договоре субаренды, часто требуется прикреплять к подписанному договору ряд документов. К таковым относятся:

1.Основной договор аренды, заключенный между собственником нежилого помещения и прямым арендатором недвижимости. Прикладывается в виде нотариально удостоверенной копии.
2.Правоустанавливающие документы на объект недвижимости.
3.Акт приема-передачи помещения от арендатора к субарендатору.
4.Протоколы разногласия по заключенному договору (в случае необходимости).

Особенности вступления в юридическую силу

Договор вступает в законную силу с момента его подписания в том случае, когда его длительность не превышает 12 месяцев. В противном случае, с момента внесения соответствующих изменений в госреестр прав на недвижимое имущество и регистрации заключенной сделки в государственных органах, чьей компетенцией и является регистрация данных сделок, даже если договор содержит иные нормы.