Что нужно для продажи прав аренды земли

Взяв в аренду участок земли на определенный период времени, арендатор порой бывает вынужден перепродать свое право аренды третьему лицу. Это может быть связано с различными причинами – материальное благосостояние нанимателя не позволяет больше оплачивать территорию или надобность в земле отпала. Досрочное расторжение договорных отношений грозит дополнительными тратами в виде неустойки за нарушение одной из сторон своих обязательств.

Законодательная база

Чтобы избежать подобных трудностей арендатор может продать свое право аренды на землю. Такое право регулируется 22 статьей Земельного кодекса РФ, реализовать его возможно только на основании нового согласия. 

Согласно шестому пункту данной статьи и ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» наниматель вправе передать земельный участок в субаренду третьему лицу без согласия собственника владения. Но уведомить об этом владельца необходимо в обязательном порядке. Исключение составляют случаи, когда такая процедура запрещена на основании заключенного ранее договора. Кроме того, земля не должна принадлежать государству или муниципалитету, а контракт был заключен на срок не менее пяти лет. Если одно из этих условий не соблюдено, то требуется наличие письменного согласия от владельца участка.

ВНИМАНИЕ! На нового арендатора распространяются все права и обязанности, указанные в первичном договоре и Земельном кодексе.

Особенности процедуры продажи права аренды (ППА)

Такая сделка бывает одинаково выгодна для всех сторон – собственника, нанимателя и субарендатора. Собственник продолжает получать пассивный доход независимо от перемены лиц в обязательстве, наниматель избегает лишних затрат, а субарендатор получает в пользование землю.

Провести процедуру ППА можно двумя законными способами:

  1. оформление сделки до заключения первичного договора;
  2. оформление сделки после его подписания.

Первый вариант возможен только в одном случае – если арендные права были приобретены в результате выигрыша на аукционе. При этом в аукционе должны были участвовать несколько лиц, которые претендовали именно на эту территорию. В силу таких ограничений этот способ ППА используется достаточно редко.

Второй вариант более распространен в силу отсутствия ограничений и простоту оформления документов.

В отношении земель, принадлежащих государству или муниципальным образованиям, действуют несколько иные правила. Такие территории чаще всего арендуют для строительства жилых объектов, поэтому их покупка проводится на конкурсной основе или на торгах. При этом первый наниматель должен привести территорию и документы в надлежащий вид – разметить границы, сделать межевание, поставить землю на кадастровый учет.

ВНИМАНИЕ! Муниципальные территории нельзя сдать в субаренду, арендатор вправе лишь передать арендное право третьему лицу.

При этом запрещено переоформлять неосвоенные территории и менять их целевое назначение.

Преимущества и недостатки ППА

При заключении любых сделок присутствуют подводные камни и определенная доля риска. Не составляет исключение и ППА. Подобное соглашение имеет свои достоинства и недостатки.

Преимуществами сделки по ППА считается:

  • отсутствие необходимости в подписании нового договора;
  • права и обязанности в отношении участка переходят к новому арендатору;
  • владелец продолжает получать прибыль в прежнем размере;
  • новый арендатор использует территорию на первоначальных условиях.

Несмотря на весомые плюсы, не стоит забывать о возможных рисках.

  • Через некоторое время могут проявиться скрытые ранее дефекты земли (старые коммуникации, проседание грунта и пр.).
  • Владелец вправе продать свою собственность до окончания срока арендного договора.
  • В некоторых случаях необходимо согласие собственника на смену стороны арендных отношений.
  • Если по каким-то причинам договор аренды будет аннулирован, то и соглашение о ППА автоматически станет недействительным.
  • Не исключены расходы на услуги юристов и нотариусов для заключения соглашения.
  • Все проблемы, связанные с арендуемой территорией, должен решать ее субарендатор.
  • Лицо, продавшее свои права, должно будет уплатить налог на прибыль со сделки.

Хоть сделка и имеет ряд недостатков, услуга по ППА довольно востребована в риэлтерских фирмах.

ВАЖНО! Земельный налог обязан платить владелец участка, тогда как наниматель обязан вносить только плату по договору.

Этапы продажи прав аренды 

Процедура ППА состоит из трех основных этапов – подготовка необходимой документации, составление соглашения и его регистрация.

Список документации для оформления соглашения включает:

  1. Два экземпляра заявления о переуступке прав, при этом одно заявление пишет прежний арендатор, а второе – новый.
  2. Нотариально заверенная копия арендного договора.
  3. Кадастровые документы на участок.
  4. Согласие собственника участка, если таковое необходимо.
  5. Квитанция, подтверждающая оплату государственной пошлины.
  6. Справка из БТИ.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Госпошлина для физических лиц составляет 2 тысячи рублей, для юридических – 22 тысячи рублей.

Кроме основных документов, существует и дополнительный перечень. Физические лица должны предоставить паспорт и согласие супруги (или супруга). Юридическим лицам нужно подготовить нотариально заверенные копии учредительных документов и документ, подтверждающий у заявителя наличие прав на совершение действий от лица организации. 

При наличии необходимой документации составляется соглашение. Оно не должно противоречить условиям первичного договора. 

Соглашение должно содержать следующую информацию:

  • реквизиты сторон;
  • дата заключения;
  • сведения об объекте соглашения;
  • размер арендной платы;
  • условия расторжения согласия и срок его действия;
  • подписи трех сторон – собственника и двух арендаторов.

После подписания сторонами соглашения ППА, оно и все остальные документы передаются в Росреестр. Там проводится регистрация сделки. 

Отказ в ППА

В заключении сделки или в ее регистрации может быть отказано в силу ряда обстоятельств.

  • Это запрещено договорными условиями аренды.
  • Отказ собственника в переоформлении.
  • Долги по арендным выплатам.
  • Отсутствие разрешений на проводимые ранее на земле виды деятельности.
  • Иное целевое назначение земельного владения.
  • Судебный запрет, наложенный на территорию.

Документ должен быть составлен в письменном виде и содержать причину отказа.

Процедура ППА возможна при правильном и грамотном подходе. При этом новому нанимателю стоит быть внимательным при подписании документов и выяснить вопрос об имеющихся задолженностях. Если субарендатор получит землю с долгами по арендной плате, то обязательства по их выплате перейдут к нему вместе с участком.

Добавить комментарий