Четыре способа продать ипотечную квартиру

Ипотека – способ обеспечения кредитных обязательств должника перед банком-кредитором. При подписании ипотечного кредитного договора должник сохраняет за собой право владения и пользования недвижимостью, ставшей предметом залога. А вот право распоряжения этим имуществом ограничивается в силу заключенного договора. В случае неисполнения кредитных обязательств, банк имеет право продать недвижимость должника через судебные органы, доказав нарушение должником принятых обязательств.

Но бывают случаи, когда продать ипотечную квартиру, находящуюся в залоге необходимо. Предусматривается несколько вариантов действия на такие случаи. Единственное требование, относящееся ко всем правилам, любые действия нужно согласовать в банке, иначе документы отношении заложенной квартиры перейдут кредитору.

Выплата раньше срока

Этот вариант применяется в том случае, если уже есть готовый приобрести недвижимость покупатель. Он передает залогодателю (продавцу квартиры) денежную сумму, после уплаты которой, банк закрывает кредитные обязательства должника. Обременения с квартиры снимаются, и как полноправный собственник недвижимости, продавец завершает сделку купли-продажи квартиры.

Чтобы все было сделано грамотно и без опаски для сторон сделки, в первую очередь о намерении провести сделку по переходу имущества надо сообщить кредитору. В банке заемщик должен узнать, какая сумма необходима для того, чтобы закрыть обязательство досрочно.

Заполняется нотариальное соглашение между продавцом и покупателем, на основании которого производится выплата аванса, достаточного для погашения ипотечных обязательств должника. Остальные денежные средства будут переданы после переоформления недвижимости на покупателя.

С полученным авансом должник погашает долговые обязательства, и обременения снимаются. Сделка завершается.

Самостоятельная продажа заложенного имущества

В данном случае покупатель самостоятельно обращается к банку-кредитору, сообщая о намерении выкупить заложенное имущество. Оформляется предварительный договор купли-продажи недвижимости. В соответствии с ним, финансовая организация предоставляет свои ресурсы для хранения денежных средств покупателя. Они размещаются в ячейках банка в пропорциях: одна часть – сумма, позволяющая закрыть обязательство должника, вторая част – все, что останется сверх этой суммы. После завершения сделки, банк получит доступ к своей ячейке, должник (продавец) к своей.

Нотариальное соглашение направляется в регистрационную палату. На основании этого документа происходит снятие обременений с недвижимого имущества. Затем оформляется основной договор купли-продажи имущества. После оформления перехода права собственности сделка считается завершенной.

Цессия

Этот вариант реализации ипотечной квартиры иначе называется продажей долговых обязательств. В данном случае залоговые отношения по форме банк-кредитор остаются в силе. Меняется только сторона должника. Ипотечное кредитование переоформляется на нового заемщика, которым станет покупатель квартиры.

При обращении в банк, покупатель предоставляет всю требуемую документацию для оформления на него ипотечного кредитования. В случае одобрения банком соответствующей заявки, формируется новый ипотечный договор на данную недвижимость. Ни продавец, ни покупатель не участвуют в формировании документации для проведения сделки. Все обязательства такого рода берет на себя кредитор. Он же направляет подготовленные документы в регистрационную палату, где и происходит переоформление права собственности на заложенное имущество.

Банк как продавец

Банк в этой схеме участвует как полноценная сторона. Сотрудники кредитной организации занимаются оформлением сделки от начала до конца. Особенность этой схемы отчуждения заключается в том, банк самостоятельно сообщает в регистрационную палату о прекращении кредитных обязательств должника, дожидается сообщения о снятии обременения, и после этого оформляет сделку по продаже недвижимости. От сторон сделки требуется только поставить подписи на документах.

Простота этого метода часто становится причиной негативного с финансовой точки зрения итога для продавца. Банк не заинтересован в продаже недвижимости по цене, большей, чем долговые обязательства должника. Поэтому выгода если и будет от сделки, то не продавцу. Многие заинтересованы в выкупе именно заложенной недвижимости, так как цена на неё заметно ниже рыночных расценок.

Перед тем, как продать ипотечную квартиру одним из вышеназванных способов, владелец должен сообщить о своем намерении реализовать недвижимость банку и поставить в известность продавца об имеющихся обременениях.

В противном случае могут наступить негативные последствия в виде: признания сделки незаконной, наложения штрафных санкций на продавца в виде взыскания денежных сумм, применения в отношении продавца мер уголовного преследования по статье 159 УК РФ за мошеннические действия.