Аренда недвижимости с правом выкупа

Рассматриваемый вид правоотношений является специфическим в силу того, что применяется смешение законодательных регуляторов сразу для двух типов гражданских правоотношений: купли-продажи и аренды недвижимости.


Аренда с правом выкупа может применяться в отношении любых объектов недвижимости:

  • квартира;
  • комната;
  • земельный участок;
  • загородный частный дом;
  • иные объекты, попадающие под определение недвижимости, включая офисы и склады.

Аренда с правом выкупа: законодательное регулирование

Появление смешанных договоров произошло в результате реализации одного из основных принципов гражданского права — свободы договора. В соответствии с ним все лица, которые имеют право участвовать в гражданских правоотношениях, могут заключить между собой любой вид договора, в том числе и смешанный. Каждая из отдельных частей регулируется соответствующей частью гражданского законодательства.

Аренда с правом выкупа регламентируется отдельными положениями ГК РФ, а именно: главой 34 в части арендных правоотношений, и § 1 и 7 главы 30 этого же кодифицированного правового акта в части права выкупа арендатором недвижимости.

Стоит ли заключать договор аренды с правом выкупа?

Этот договор позволяет выйти за рамки жесткого регулирования со стороны правовых норм. Присутствует ряд выгодных условий для обоих участников сделки.

Например, если у покупателя нет достаточного количества средств для единовременного погашения стоимости арендуемой недвижимости, заключение данного договора позволит ему пользоваться и владеть покупаемым объектом без привлечения земных средств еще до окончательного расчета с продавцом. Последний в то же время имеет стабильный финансовый поток, который она получает от покупателя и возможность реализовать недвижимость по завышенной цене.

  В то же время, у рассматриваемой сделки есть и свои риски. Сторона арендатора несет риски, связанные с условностями договора аренды. К таковым относят вероятность расторжения такого договора, и требование арендодателя возвратить предмет договора во владение и пользование титульному собственнику. Арендатор имеет право использовать объект недвижимости строго в рамках, предусмотренных договором аренды.  

Право собственности, до полного расчета покупателя, остается у продавца, поэтому он имеет право совершать с ней сторонние сделки, например, оформить в качестве залогового имущества. А в случае смерти арендодателя, наследники могут отказаться от передачи имущества и расторгнуть договор. По статистике, арендаторам не удается в этом случае вернуть уплаченные деньги.

Арендодатель несет риск потерять в выкупной цене, так как за период пользования объектом, цена может возрасти. При этом договором аренды предусмотрена уже итоговая стоимость, которая не может быть пересмотрена позднее.

Но несмотря на имеющиеся риски, а так же отсутствие официального утверждения такой модели договора в перечне ГК РФ, такой вид аренды прочно закрепил свои позиции в правовом поле гражданского права нашей страны.

Особенности договора аренды с последующим выкупом


По договору аренды с правом выкупа, одна сторона (арендодатель) передает другой стороне (арендатору) принадлежащее ей на праве частной собственности недвижимое имущество во временное владение и пользование до момента внесения всей покупной цены объекта. Сторона арендатора обязана вносить своевременные платежи в соответствии с достигнутыми договоренностями по оплате, после уплаты всей суммы, арендодатель обязан передать объект арендатору в частную собственность. Кроме этого, ст. 624 ГК РФ предусматривает еще одно основание перехода права собственности по заключенному договору – окончание срока аренды.

Договора возмездный, то есть содержит условия о получении одной из сторон материального вознаграждения за выполнение обязанностей по заключенным договоренностям.

Стороны сделки определяются исходя из первоначального договорного отношения. Так как таким видом становится аренда, то и стороны договора прописываются, как арендодатель и арендатор объекта недвижимости. Поскольку рассматриваемая сделка относится к смешенному типу, ее сторонами могут быть так же продавец и покупатель.

Нужно определиться, с какого момента договор будет вступать в силу. В случае с договором купли-продажи, юридическая сила договора начинается с момента внесения изменений в реестр недвижимости. В случае с арендой, государственная регистрация сделки обязательна в случае продолжительности договора более 12 месяцев. Для упрощения взаимоотношений, многие стороны формируют договор на срок 11 месяцев с последующей пролонгацией договора на тот же срок.

Правоотношения аренды вступают в юридическую силу с момента подписания письменного соглашения. Такой тип договора является консенсуальным, т. е заключен, после формирования итоговых договоренностей между сторонами. Исходя из первоначально создаваемого правоотношения (аренды), договор аренды с правом выкупа тоже будет считаться консенсуальным.

Важно! Основополагающее условие – срок договора. Это тот период времени, в течение которого арендатор обязан перечислять арендные платежи или внести полную стоимость за объект недвижимости. При формировании договора на срок более года – государственная регистрация обязательна. Также, обязательным условием будет прохождение государственной формы регистрации при внесении итоговой стоимости за передаваемый объект.

Форма договора

Сделка может считаться действительной только после заключения письменного соглашения между сторонами. Регистрация в государственном реестре предусматривается исходя их сроков арендной части. При переходе аренды в куплю-продажу регистрация договора обязательна.

Образец формы договора с правом выкупа вы можете скачать здесь.

Способы перехода права собственности


Важное условие договора. В соответствии с достигнутыми договоренностями, аренда меняет свою природу на куплю-продажу в связи с:

  • достижением установленного договором календарного срока;
  • в связи с внесением итоговой стоимости за объект недвижимости.

Арендатор становится собственником после соблюдения условий по выплате итоговой стоимости и регистрации сделки в государственном реестре.